건설교통부의 판교신도시 개발계획 및 실시계획 변경안은 환경부의 요청으로 당초 계획보다 가구수를 줄이는 등 친환경적인 방향으로 일부 수정됐다.
가구수 감소분은 일반 아파트 분양 물량에 집중됐다. 단독주택은 2,664가구에서 2,613가구로 51가구, 임대아파트는 1만661가구에서 1만168가구로 493가구 감소에 그치지만, 일반 아파트분양은 1만6,375가구에서 1만4,023가구로 2,300가구나 줄었다.
평형별로는 18평 이하가 105가구, 25.7평이하가 1,125가구, 25.7평 초과 1,045가구 등이다. 하지만 수용인구가 8만412명으로 줄어 인구밀도가 ㏊당 86.4명으로 신도시중 쾌적성은 최고다. 특히 서판교는 밀도가 ㏊당 69.4명이어서 동판교(105명)를 능가한다.
청약경쟁률도 치솟을 수밖에 없게 됐다. 전용면적 25.7평 이하 분양가 상한제가 적용되는 중소형 아파트에 수도권 1순위 청약 가능자(185만명)의 60%가 아파트 청약을 한다고 가정할 때 최우선 순위인 성남 거주 40세ㆍ10년 이상 무주택자의 청약경쟁률은 당초 72대 1에서 89대 1로 높아진다. 이어 수도권에 거주하는 40세ㆍ10년 이상 무주택자 청약경쟁률도 아파트 가구수가 2150가구에 불과해 종전 83대 1에서 102대 1로 올라간다.
806가구가 우선 공급되는 성남 35세·5년 무주택자의 경쟁률은 종전 95대 1에서 118대 1로, 그리고 같은 조건의 수도권 경쟁률은 166대1에서 206대 1로 각각 높아진다. 반면 성남 1순위자는 전체 중 유일하게 청약경쟁률이 낮아진다. 종전 135대 1로 추정됐던 경쟁률은 이번 가구수 조정에도 불구하고 106대 1로 떨어진다.
그러나 수도권 1순위자는 종전 665대 1에서 772대 1로 큰 폭의 경쟁률 상승이 점쳐지고 있다. 채권입찰제와 분양가격 심사 등 병행입찰제가 적용되는 중대형 아파트(중형임대 포함)의 경우 4,863가구가 공급되며 성남시의 경우 54대 1, 수도권은 186대 1로 추산됐다. 판교 신도시는 분양가 상한제가 적용되는 중소형 아파트의 경우 분양계약일 후 5년까지 전매가 금지되고 중대형 평형은 입주 때까지 분양권 전매가 제한된다.
판교의 택지조성원가가 예상했던 705만원보다 38만원이 높아져 분양가도 올라갈 것으로 보인다. 분양가 상한제 아파트의 분양가는 평당 800만~1,000만원선이 될 것으로 보인다. 또 채권입찰제 아파트는 평당 1,500만원선을 넘지 않을 것으로 보인다. 406가구가 공급되는 전용면적 18평 이하 아파트의 평당 분양가는 동판교가 809만원, 서판교는 887만원이 될 것으로 추산된다.
무주택 우선순위도 안 되고 중대형아파트에 도전할 형편이 아니라면 과감하게 다른 지역을 노리는 것이 좋다. 청약통장 소지자들이 11월 판교신도시 분양을 기다릴 것으로 예상되기 때문에 그 이전에 유망단지에 청약하면 낮은 경쟁률속에 수월하게 내집마련을 할 수 있을 것으로 보이기 때문이다.
내집마련정보사 함영진팀장은 “당첨 확률이 워낙 낮기 때문에 판교에 집착하기 보다는 서울 동시분양이나 용인 성복ㆍ신봉ㆍ동천지구 등 판교 후광 효과가 기대되는 지역을 노려보는 것이 좋다”고 말했다.
김혁기자 hyukk@hk.co.kr
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