2007년부터 부동산을 거래할 때 양도소득세를 실거래가로 과세하고, 보유세율도 2008년까지 지금보다 두 배로 올리기로 하는 등 정부가 부동산을 통한 불로소득 차단에 나섬에 따라 부동산 재테크 전략에도 변화가 불가피해졌다. 특히 서울 강남권 아파트와 지방 토지를 대상으로 한 투기 억제 정책은 현 정부에서 계속될 것으로 보여 중장기적인 투자 전략이 필요하다고 전문가들은 지적한다.
수익성 부동산
정부 규제가 집중되는 부동산은 재건축 등 강남권 고가 아파트와 지방의 농지, 임야 등 토지 분야다. 정부는 부유세 성격의 종합부동산세 도입, 양도세 실거래가 과세 등 주택에 대해서는 보유세와 거래세 부담을 높이고 있다. 토지에 있어서는 토지거래허가구역과 토지투기지역 확대 등 투기적 거래에 대한 규제 수위를 높이고 있다.
따라서 현 시점에서 규제의 타깃이 되는 고가 주택이나 지방 토지 보다는 상가나 오피스 빌딩 등 다른 수익성 상품을 노리는 것이 유리하다고 전문가들은 충고한다. 특히 상가나 오피스 빌딩 같은 수익성 상품은 최근 후분양제가 도입되면서 예전보다 투자 안정성이 크게 높아진 반면, 공급 과잉에 따른 부담은 오히려 상당히 해소된 상태다. 더구나 상가, 오피스 등은 그간 주택에 비해 저평가된 상태인데다, 국내 경기도 회복 국면으로 접어들고 있어 투자 수익이 점차 높아질 가능성이 높다.
실제 최근 들어 서울 강남권과 역세권, 신도시 중심 지역의 오피스 빌딩에 목돈을 투자하는 재력가들이 늘고 있다. 오피스 빌딩 투자는 큰 자본을 필요로 하지만 안정적인 임대수익을 올릴 수 있어 인기를 끌고 있다.
투자 규모가 2억~3억원 대인 일반 투자자들은 서울 외곽이나 일산 등 신도시 일대의 오피스텔에 중ㆍ장기 투자하는 것도 방법이다. 최근 2~3년 사이에 신도시와 서울 외곽의 오피스텔 및 오피스들은 분양가 이하로 가격대가 형성된 곳이 많아 투자의 여지가 높은 편이다.
고종완 RE멤버스 대표는 “정부의 부동산 투기 억제정책의 강도가 날로 높아져 아파트와 토지 등 투자형 부동산의 투자수익성이 크게 하락하고 있다”며 “상대적으로 규제의 영향이 덜 한 상가, 오피스 같은 수익성에 눈을 돌릴 필요가 있다”고 말했다. 고 대표는 “수익형 부동산은 향후 경기가 좋아질 경우 투자수익이 연동해서 증가하는 만큼 환금성이 좋은 저평가 상품을 골라 중장기 투자를 하는 편이 유리하다”고 설명했다.
부동산 절세법
부동산을 보유하고 있는 투자자들에게 절세는 중요한 재테크 수단이다. 내년부터 1가구 2주택자는 비거주 주택에 대해 실거래가로 양도세를 내야 하고, 2007년부터는 1가구 1주택을 제외한 모든 주택을 팔 때는 실거래가로 양도세를 내야 한다.
따라서 1가구 2주택자는 살고 있지 않은 집은 올해 안에 팔면 기준시가를 적용 받으므로 세금을 30% 가량 줄일 수 있다. 대신 내년에는 거주하고 있는 집을 팔아야 유리하다. 2007년부터는 거주 주택도 2주택자 이상이라면 실거래가로 양도세를 부과하기 때문에 내년이 절세의 기회다.
단 소유 주택이 모두 투기지역에 있다면 거주 여부와 상관없이 실거래가로 과세되기 때문에 매도를 서두를 필요가 없다. 이 경우 양도세가 적은 집을 우선 매각한 뒤 나머지 집은 1가구 1주택자 비과세 요건(3년 보유 2년 거주)을 갖추는 게 좋다.
보유세를 줄이는 데도 매수ㆍ매도 시기를 감안해야 한다. 보유세는 6월1일 현재 보유자에게 부과되기 때문에 매수자 입장에서는 6월 이후 등기를 하면 올해 보유세를 안내도 된다. 신규 분양을 받은 집의 입주 시점도 6월 이후로 늦추는 게 유리하다.
기준시가 9억원 이상인 주택, 공시지가 6억원 이상인 토지 소유자에게 부과되는 종합부동산세 과세 대상자라면 포트폴리오를 다시 짜야 한다. 주택과 토지를 합산 과세하지 않으므로 고가 주택을 갖고 있다면 토지로 일부를 분산 투자하고, 땅이 많은 경우에는 반대로 일부를 팔아 주택으로 보유하면 과세를 피할 수 있다.
부부간 증여와 공동 등기를 활용해 주택이나 토지 보유분 가격을 종부세 과세 대상 이하로 만드는 것도 방법이다. 단 이 경우에는 증여세와 취득ㆍ등록세 액수를 고려해 결정해야 한다. 새 집을 구입할 때 부부 공동등기로 하면 보유세를 줄일 수 있다.
송영웅 기자 herosong@hk.co.kr
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