정부가 2007년부터 모든 부동산에 대해 양도소득세를 실거래가로 과세하기로 함에 따라 실거래가 과세 대상자가 지금보다 3배 이상 늘어나게 된다. 또 최근 가격 상승률이 높은 개발예정지역이나 투기지역 지정에서 제외된 지역의 아파트, 현재 세금과표와 실거래가의 격차가 큰 상가용 건물 보유자들의 세부담이 상대적으로 크게 늘어날 것으로 예상된다.
13일 재정경제부 관계자는 "개발예정지 등 일부 땅값 급등지역의 경우 2007년에는 현재보다 양도세가 10배 이상 늘어날 수도 있을 것"이라고 밝혔다.
◆ 연도별 실거래가 과세대상 = 2006 년과 2007년 단계적으로 양도세 실거래가 과세대상이 확대되기 때문에 어떤 순서로 여유 부동산을 매각하느냐에 따라 세금 차이가 커진다.
현재 양도세를 실거래가로 과세하는 대상은 ▦1가구3주택 이상 보유자 ▦실거래가 6억원 이상 주택 ▦전국 73개 투기지역 내 부동산 ▦1년 이내 양도 ▦미등기·분양권 전매 등이다. 그리고 3년 이상 보유한 1가구1주택(서울·과천 5대 신도시는 2년 거주), 8년 이상 자경 농지, 경지정리나 농토구입과 맞교환 등의 비과세 대상을 제외한 경우에는 기준시가에 따라 양도세를 부과하고 있다.
그러나 내년부터는 1가구2주택자의 비거주 주택과 외지인의 농지·임야 양도 때도 실거래가로 과세된다. 2007년부터는 양도세 면제 대상을 제외한 모든 부동산 거래가 실거래가로 과세된다. 토지, 상가, 업무용 빌딩과 1가구 2주택자의 본인거주 주택까지도 실거래가 과세 대상이 되는 것이다. 다만 2006년 실거래가 과세에서 예외가 되는 부동산은 계속 예외가 인정될 가능성이 높다.
지난해의 경우 양도세 납세자는 모두 87만명. 이 가운데 기준시가를 기준으로 과세된 사람은 72%인 63만명이고, 나머지 24만명은 실거래가로 세금을 냈다. 이를 감안하면 2007년까지 실거래가 납부 대상이 3배 가까이 늘 것이란 추론이 가능하다.
◆ 양도세 얼마나 늘어나나 = 현재 기준시가와 실거래가의 격차는 지방의 경우 30% 서울은 10% 정도로 파악되고 있다. 따라서 이 격차 만큼 앞으로 양도소득세 부담액이 늘어나게 된다. 기준시가의 시가반영율이 낮은 지방 중소도시, 상가 빌딩 중 최근 가격이 크게 상승한 지역일수록 양도세가 늘어난다. 반면 이미 양도세 실거래가 대상인 서울 강남이나 신도시 고가 주택들은 거의 영향을 받지 않을 것으로 보인다.
2004년 5월 취득 당시 국세청 고시가 4억원, 실거래가 5억원짜리였던 서울 강북 상가를 양도세 실거래가 과세가 전면 실시되는 2007년2월에 판다고 하자. 이 때 실거래가 6억원, 국세청 고시가 4억8,000만원, 양도에 따른 필요경비가 1,000만원이 된다고 할 경우 양도차익은 9,000만원(6억원-5억원-필요경비 1,000만원)이다. 또 보유기간이 3년이 되지 않기 때문에 장기보유특별공제가 없다. 장기보유특별공제는 보유기간 3~5년일 경우 양도차익의 10%를, 5~10년이면 15%, 10년 이상이면 30%를 각각 공제해준다. 여기에 250만원을 차감한 8,750만원이 양도소득 과세표준이 된다. 과세표준이 8,000만원이 넘기 때문에 세율은 36%. 따라서 양도소득세는 1,980만원(8750만원×0.36-1170만원)이 된다.
그러나 현행대로 기준시가로 과세한다면, 양도차익은 7,000만원(4억8,000만원-4억원-1,000만원), 양도소득 과세표준은 6,750만원(7,000만원-250만원)이다. 과세표준이 4,000만원 초과~8,000만원 이하이기 때문에 세율은 27%. 따라서 양도소득세는 1,372만원(6750만원×0.27-450만원)이 된다. 결국 실거래가로 양도세를 내게 되면 기준시가를 적용하는 경우보다 45% 증가한 608만원을 더 부담해야 되는 것이다.
양도세 부담은 가격이 많이 상승한 지역일 경우 세율할증에 따라 기하 급수적으로 늘어나게 된다. 재경부 관계자는 "현재 각 지역별 양도세 증감에 대한 시뮬레이션을 진행 중인데, 최근 땅값이 급등한 충청도 등 개발예정지 토지의 경우 실거래가 과세가 적용되면 10배 이상 세금이 늘어날 수도 있다"고 밝혔다.
부동산 전문가들은 양도세를 줄이기 위해서는 "투기지역 이외의 투자목적 토지의 경우는 2007년 이전에 파는 것이 좋다"고 조언한다. 또 한번 구입한 부동산은 최소한 2년 이상 보유해야 양도세율을 인하 받을 수 있다. 그리고 새로 부동산을 취득할 때는 가급적 부부 공동명의로 소유권을 등기하면 향후 매도할 때 낮은 양도세율을 적용 받게 된다.
정영오기자 young5@hk.co.kr
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