정부가 내년부터 1가구 2주택자에 대해서 비거주 주택을 매도할 경우 양도소득세를 실거래가 기준으로 부과키로 함에 따라 양도세 부담이 크게 늘어나게 됐다. 이번 부동산 대책은 최근 집값이 급등한 서울 강남권을 겨냥하고 있으나 강남권이 이미 투기지역으로 지정돼 실거래가 적용을 받고 있어 이 지역의 집값 안정 효과는 그리 크지 않을 것으로 보인다. 반면 실거래가 기준을 적용 받지 않는 서울 강북 일부 지역과 지방의 국세청 기준시가 6억원 이하 대형주택은 양도세가 현재보다 50% 이상 크게 늘어날 전망이다.
◆ 강남권 = 정부는 서울 강남권과 과천, 분당 등 수도권 주요 지역에 대해서는 양도세는 물론 주택거래신고제를 통해 취득·등록세에도 실거래가 과세기준을 적용하고 있다. 현재 주택 매도 시 양도세를 실거래가로 과세하는 경우는 ▦재경부 지정 31개 주택 투기지역 내의 거래 ▦공시지가 6억원 이상의 고가주택 양도 ▦1년 미만의 단기 주택 양도 ▦다가구(3주택 이상) 소유자의 3주택 이상 양도 ▦분양권을 비롯한 미등기 전매 등이다. 이런 상황이 아닌 경우 아파트는 국세청 기준시가, 단독·다세대·중소형 연립주택은 건설교통부의 공시주택가격을 과세표준으로 삼아 과세한다. 국세청 기준시가는 시세의 70%, 단독·다세대는 시가의 80% 수준이어서 실거래가를 기준으로 할 경우 그만큼 세부담이 늘 수밖에 없다.
그러나 서울 강남·송파·서초·강동·마포·용산·양천·영등포구·은평·금천·동작구와 경기도 과천·수원·용인·성남·평택·김포·구리·오산·파주시는 주택 투기지역으로 지정된 데다 기준시가 6억원 이상의 고가주택이 많아 이번 부동산대책의 영향은 거의 없을 것으로 보인다.
◆ 광역시 = 내년부터 1가구 2주택에 대한 양도세 실거래가 과세가 실시되면 산술적으로는 실제 시세와 기준시가(아파트)·공시주택가격(단독·다세대) 간의 차이인 20~30% 정도 양도세가 늘어나게 된다. 하지만 전문가들은 서울 외곽과 지방 광역시의 기준시가 6억원(시가 8억원) 안팎의 고가주택의 양도세는 50% 이상 늘어날 것이라고 전망했다.
양도세는 취득가격과 양도가격의 차이에 대해 과세하는 것인데, 올해 들어 가격이 급등한 주택이 상당수 있기 때문이다. 더구나 예전 주택 취득당시의 계약서가 없을 경우 취득가액은 역으로 환산해야 한다. 이 환산가격(시세x구입시 기준시가/현재 기준시가)은 기준시가를 근거로 삼기 때문에 상당히 낮다. 따라서 현재 양도하는 가격과 차이가 많이 나게 돼 양도차익이 크게 늘어날 수밖에 없다는 것이다. 양도세는 양도차익이 늘어날수록 세율도 9%, 18%, 27%, 36%로 높아지는 누진세율이 적용돼 양도세 부담은 그 만큼 증가한다.
지역적으로는 최근 가격이 급격히 오른 지방 광역시의 고급 아파트와 지난해 말과 올해 초 주택 투기지역에서 제외된 서울(광진구, 중랑구, 서대문구) 수도권(광명시, 군포시, 하남시, 의왕시, 인천 서구) 일부 지역, 부산(북구, 해운대구), 대구(수구,수성구,중구), 청주, 춘천, 양산시 등의 세부담이 급격히 늘 전망이다.
송영웅기자 herosong@hk.co.kr
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