7년만에 기준시가가 내려간 것은 조사시점(1월) 당시 아파트값이 전년에 비해 대부분 하락한데다, 종합부동산세 도입 등 세제개편으로 올해 재산세 부담이 크게 늘어날 것을 우려해 국세청이 시가반영률을 낮추었기 때문이다.
시가반영률의 경우 지난해까지는 25.7평 이하에는 70~75%, 25.7평 이상 50평 미만은 80~85%, 50평 이상에는 90%가 적용됐으나 올해는 25.7평 초과에 대해 일률적으로 80%가 적용됐다. 이는 올해부터 기준시가가 아파트 등 공동주택의 재산세 및 종합부동산세 과표로 활용된다는 점을 고려했기 때문이다.
실제 정부는 지난해말 부동산세제 개편을 단행, 공시지가와 시가표준액에 따라 종합토지세와 재산세로 별도 평가 후 합산 과세했던 아파트 보유세를 올해부터 재산세로 단일 과세하면서 과표를 기준시가로 일원화했다. 기준시가는 공시지가 및 시가표준액보다 시가반영률이 높기 때문에 강남권 아파트 등의 급격한 세부담 증가 우려가 제기됐고 국세청도 이를 고려했다는 얘기다.
기준시가 인하로 아파트 보유자들의 양도세와 상속·증여세, 취득·등록세 부담은 사안에 따라 다르지만 대체로 낮아질 전망이다. 실제 2003년5월에 서울 광진구 소재 32평형 아파트를 취득한 납세자의 경우 기준시가가 3억2,250만원에서 3억750만원으로 1,500만원 하락하면서 양도소득세액도 580만7,700원에서 310만7,700원으로 270만원 감소하게 됐다. 단, 6억원 이상 고가주택 또는 정부가 지정한 투기지역내 아파트를 파는 경우, 주변의 매매빈도가 높아 실거래가가 형성되어 부동산을 상속·증여할 경우 세금은 실거래가 기준으로 과세되기 때문에 기준시가 인하와는 무관하다.
서울 강남권 고가 아파트 등의 재산세 종합부동산세 등 보유세의 경우 정부가 과도한 세금 급등을 막기 위해 올해 보유세액을 지난해의 150% 이하로 제한키로 이미 결정한 바 있기 때문에 이번 기준시가 조정과 별로 관계가 없을 것으로 보인다.
2일부터 적용되기 시작한 이번 기준시가에 불만이 있는 납세자들은 올해 첫 도입된 ‘재조사 청구 제도’를 이용해 이의신청을 제기할 수 있다. 국세청 홈페이지나 관할 세무서 민원봉사실에 있는 ‘재조사 청구서’에 청구이유와 근거 등을 기재해 5월말까지 관할 세무서 재산세 담당과에 우편 또는 방문 제출하면 되며 인터넷 제출은 불가능하다. 국세청은 부동산평가 전문기관에 재조사를 의뢰해 6월말까지 결과를 개별통지해줄 예정이다.
박진석기자 jseok@hk.co.kr
■ 문답풀이/ "재산세·종부세도 기준시가로 과세"
국세청 기준시가가 2일 발표되면서 건설교통부의 주택공시가격과 함께 올해 주택관련 세금산정 기준이 모두 마련됐다. 궁금증을 문답으로 풀어본다.
-국세청 기준시가는 어떤 세금에 적용되나.
"양도소득세, 상속·증여세, 취득·등록세의 과표로 활용된다. 올해부터는 재산세와 종합부동산세도 기준시가를 기준으로 매겨진다."
-단독, 다세대주택 세금 산정에도 기준시가를 적용하나.
"아니다. 국세청 기준시가는 아파트와 50평 이상 대형 연립주택 등에만 적용된다. 단독주택이나 50평 미만 중소형 연립주택, 다세대주택은 건교부가 지난달 말 발표한 주택공시가격에 따라 세금을 부과받는다."
-기준시가와 주택공시가격은 어디서 알아볼 수 있나.
"기준시가의 경우 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr) 검색 페이지에 주소와 아파트 이름, 동과 호수를 입력하면 확인할 수 있다. 지난달 29일 처음 발표된 주택공시가격은 개별통보되고 있으며 구청 등 기초자치단체에 문의할 수도 있다. 서울시의 경우 홈페이지(www.seoul.go.kr)에서도 확인할 수 있다."
-신설된 종합부동산세는 어떤 기준으로 부과되나.
"종합부동산세는 납세자가 보유하고 있는 주택 가격의 합계가 9억원을 초과할 때 부과된다. 주택가격은 부동산종류에 따라 국세청 기준시가나 건교부의 공시주택가격을 적용하면 된다. 여러 주택이나 고가 아파트를 보유중인 납세자가 아니라면 크게 신경 쓸 필요가 없다. 해당자들도 올해의 경우 지난해 낸 보유세의 150%까지만 내면 된다."
-지금까지 아파트의 재산세와 종합토지세는 스스로 계산하기가 거의 불가능했다. 앞으로도 그런가.
"그렇지 않다. 지금까지는 시가표준액과 공시지가를 알아내기도 어려웠고 과표 산정까지 복잡한 셈법이 필요했으나 올해부터는 과표가 ‘기준시가의 50%’로 단순화했다. 기준시가의 절반이 4,000만원 이하일 경우 0.15%, 4,000만원 초과 1억원 이하일 경우 0.3%, 1억원 초과일 경우 0.5%를 곱하면 바로 재산세액이 산출된다. 재산세 역시 지난해 부담액의 150%까지만 내면 된다."
박진석기자 jseok@hk.co.kr
■ 삼성동 아이파크 평당가격 2,638만원 1위
국내 아파트 중 평당 기준시가가 가장 높은 곳은 서울 삼성동 아이파크 104평형으로 나타났다. 2일 발표된 국세청 기준시가에 따르면 아이파크 104평형(기준시가 27억4,400만원)은 평당 기준시가가 2,638만원에 달하는 것으로 조사돼 사실상 국내에서 가장 비싼 아파트로 공인받았다. 이 액수는 아파트 기준시가 1위를 차지한 서울 서초동 트라움하우스 3차 180평형(28억8,000만원)보다 평당 기준으로 1,000만원 이상 높을 뿐 아니라 ‘라이벌’ 인 강남구 도곡동 타워팰리스 3차 103평형(24억7,200만원·평당 2,400만원)보다 200여만원 높은 가격이다.
전체 가격으로 볼 때 아파트 중에서는 트라움하우스 3차 180평형이 지난해보다 3억6,000만원 떨어졌으나 3년 연속 기준시가 1위를 지켰고 도곡동 힐데스하임빌라 210평형(28억원)과 아이파크 104평형이 2,3위를 차지했다.
빌라 등 연립주택 중에서는 서초구 서초동 트라움하우스5차 230평형이 32억8,000만원으로 1위다.
이번 기준시가 산정에는 ‘환경·생태요인’도 적지 않게 반영됐다. 국세청은 지금까지 상·중·하층 등 3단계로 분류해 매겨온 기준시가를 올해부터 방향, 일조, 조망, 소음 등 요인을 반영해 최대 6단계로 세분화했다. 실제 한강변에 있는 서울 용산구 이촌동 L아파트 65평의 경우 지난해에는 A동의 최하층과 24층의 기준시가가 11억8,800만원으로 동일했으나 올해는 각각 10억5,800만원과 11억7,600만원으로 1억1,800만원의 격차를 보였다.
또한, 지난해에는 12~20층이 최고가를 기록했으나 올해는 10~24층이 최고가를 적용받은데 이어 고층일수록 기준시가가 높아지는 경향을 보여 ‘로열층’의 개념도 바뀌고 있는 것으로 분석됐다. 한강을 볼 수 있는 B동과 한강이 잘 보이지 않는 A동 9층의 경우에도 기준시가 격차가 6,300만원에서 8,700만원으로 벌어졌다.
박진석기자
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