서울 잠실 재건축 일반분양 아파트는 과연 투자 가치가 있을까. 내달 초 청약 접수가 시작되는 잠실주공 2단지를 비롯, 잠실주공 1단지와 잠실시영 등 잠실 저밀도지구 재건축 단지에 대한 청약자들의 관심이 높아지고 있다. 이 단지들은 지하철 2호선 신천역과 잠실·성내역 등 역세권에 위치하는 데다 각 단지 모두 한강변 조망이 가능해 이미 분양 절차가 끝난 잠실주공3·4단지보다 입지 여건이 낫다는 평가를 받고 있다. 그러나 송파구의 핵심 주거지역에 들어선다는 점을 제외하면 일반 분양가에 거품이 많이 형성돼 있다는 지적이 제기되고 있다. 또 10평형대의 초소형 평형과 비인기 저층 물량 위주로 구성돼 있다는 점 때문에 청약 희망자들의 세심한 주의가 필요하다.
◆ 일반분양 = 내달 2일부터 청약이 시작되는 잠실주공 2단지 재건축 아파트는 12~48평형 총 5,563가구로 구성되며, 이 중 12, 24, 33평형 1,115가구가 일반에 분양된다.
평형별로는 12평형이 대부분(868가구)이며, 일반이 청약할 수 있는 30평형대는 33평형 19가구가 고작이다. 그나마 모두 1층짜리 물량이며, 38평형 130가구와 48평형 730가구는 모두 조합원 몫이다.
6월초 분양될 잠실주공1단지도 17~34층 5,678가구로 지어져 이 중 25평형 290가구가 일반 분양된다. 33평형 4,042가구, 45평형 486가구는 모두 조합원 몫이다. 290가구 가운데 281가구는 10층 이하 저층에 배치됐으며, 일반분양 중 가장 높은 11층은 9가구가 전부다.
내달 말과 6월초에 분양 예정인 잠실시영 재건축도 사정은 비슷하다. 16~52평형 6,864가구 가운데 소형으로 분류되는 16평형(344가구)과 26평형(520가구)만 일반에 분양된다. 32, 33, 45, 52평형은 모두 조합원 물량이다.
◆ 청약가치 = 일반분양 물량은 대부분 비인기 저층, 소형 평형에 몰려 있다. 또 각 단지 중앙부 및 잠실사거리에서 테헤란로로 이어지는 올림픽로와 가깝게 있어 한강 조망이 불가능하다.
전문가들은 저층, 소형 평형은 프리미엄이 낮게 형성돼 중·대형 조합원 물량에 비해 투자가치가 현격히 떨어질 뿐만 아니라 환금성도 낮아 청약 메리트를 감소시킨다고 지적하고 있다.
조합원 분양가에 비해 지나치게 비싼 일반 분양가도 청약을 망설이게 하는 가장 큰 이유 중 하나다.
잠실1단지 25평형의 예상 일반 분양가는 평당 평균 1,790만원선으로, 조합원 분양가보다 무려 7,000만~8,000만원이나 비싸다.
잠실시영 16, 26평형도 예상 일반 분양가(평당 1,500만~1,795만원)가 조합원 분양가에 비해 최고 8,000만원을 웃돌 것으로 전망된다.
잠실2단지는 수익성이 불투명한 12평형대도 평당 1,600만원 가까이 내야 분양을 받을 수 있다. 33평형은 환금성이 떨어지는 1층 물량도 평당 1,950만원을 줘야 한다.
◆ 투자분석 = 그러나 일부 시장 관계자들은 우수한 입지 여건, 개발이익환수제에서 제외된다는 점 등을 감안하면 다른 단지에 비해 여전히 경쟁력이 있다고 주장하고 있다. 소형 평형이 많아 전·월세 임대를 목적으로 하는 투자자라면 한번쯤 청약해 볼만 하다는 평가도 있다.
그러나 무턱대고 청약에 나서는 것은 금물이다. 반드시 분양 물량이 위치한 층과 향을 미리 살펴보고 주변 시세와 분양가를 사전에 꼼꼼하게 비교해볼 필요가 있다고 전문가들은 조언하고 있다.
미르이앤씨 임종근 사장은 "분양가가 비싸고 평형이 지나치게 작아 실수요자가 청약을 하는 데는 한계가 있다"며 "입주 후 시세차익을 노리거나 저금리 시대에 상속이나 증여 수단으로 청약을 하는 투자자들 외에는 수요층이 얇을 것으로 보인다"고 말했다.
전태훤기자 besame@hk.co.kr
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