재건축 개발이익환수제가 입법화하자 재건축 단지마다 명암이 갈리고 있다.
사업 추진이 빠른 잠실 지역은 가격이 소폭 오른 반면, 개포·둔촌·고덕 주공 및 수도권 재건축 단지 등은 규제 여파로 2,000만~3,000만원씩 하락하고 있다. 초고층 재건축을 추진했던 압구정, 반포 등 고밀도 재건축 단지도 하락세로 돌아섰다.
반면 분당, 용인 등 판교 신도시 영향권에 있는 지역은 여전히 매물 부족과 거래 두절 속에 호가만 강세를 보이고 있다. 경기 회복을 빌미로 규제 완화 조짐을 보이던 주택 정책이 다시 규제 강화로 급선회하면서 주택시장도 요동치고 있는 것이다.
이에 따라 재건축 조합 및 투자자들은 미래를 알 수 없는 깊은 혼란과 불확실성에 빠졌다. 투자 목적으로 강남권 재건축 아파트를 매입했거나 몇 년 앞을 보고 강남권 진입을 계획하고 있는 실수요자들은 어떻게 해야 할까.
개발이익환수제가 적용되는 재건축단지는 공공임대 아파트 건설로 수익성이 악화하고 투자가치 감소가 예상된다. 공시지가 수준의 땅값과 표준건축비 보상을 통해 건설 원가는 건질 수 있겠지만 당초 기대했던 높은 개발이익은 기대하기 힘들어졌다. 공공임대 아파트가 들어서면 ‘끼리끼리 문화’를 선호하는 강남 거주자의 특성상 매매가 및 전세가가 제대로 형성되기 힘들다. 한강변 재건축 층고도 최고 35층 이하로 제한되면서 조망권, 골프장 등 주거 편익시설, 녹지공간 확보가 힘들어졌다. 따라서 과거와 같은 개발이익과 지분가치 상승을 노린 자본이득형(시세차익) 투자는 바람직하지 않다. 소형 평형 비율 확대, 후분양제에 이은 안전진단 강화, 층고 제한, 개발이익환수제 등이 가세할 경우 재건축은 사업 장기화, 추가 부담금 및 금융비용 증가로 투자수익률이 하락할 수밖에 없다.
이미 재건축 아파트를 매입한 사람은 인내심을 갖고 기다리는 게 상책이다. 지분 가격이 내렸다고 당장 되팔 경우 중개 수수료 등 비용이 만만치 않은데다 거래마저 부진해 제 값을 받기 쉽지 않다.
서울 강남권은 택지 고갈과 공급 부족으로 집값이 급락할 가능성이 적고 재건축 이외에 새 아파트 공급원이 없으므로 장기 보유 전략도 한 방법이다.
실수요자들은 시장변동에 따라 우왕좌왕하기보다는 경제의 거시적인 흐름과 수요 공급 구조를 파악한 후 여유자금으로 재건축에 장기 투자하는 것이 최선책이다.
RE멤버스 대표
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