정부는 2·17 대책을 발표하면서 중장기 수급 대책으로 고양 삼송, 양주 옥정, 남양주 별내 지구 등 수도권 3곳을 ‘판교급 신도시’로 건설하겠다고 발표했다. 3개 택지개발지구의 녹지율을 25%에서 판교 신도시 수준인 35%로 높이고 기반시설도 보완해 주택 수요를 분산시키겠다는 것이다.
또 여기에 첨단산업단지를 유치, 직장과 주거가 함께 하는 직주(職住) 근접형 도시로 개발한다는 구상이다. 예컨대 별내 지구에 5만7000평, 삼송 지구에 7만5000평의 첨단 산업단지를 조성해 벤처기업 등을 유치할 예정이다. 호수공원 등 테마공원도 곳곳에 배치하고 교육여건 개선을 위해 우수학교 유치 방안도 검토 중이다.
이에 따라 이곳 수도권 3곳 신도시에 대한 투자자의 관심이 높아지고 있다.
실제 판교급 신도시로 개발된다는 발표 이후 이들 인근 지역 미분양 아파트와 분양권에 대한 문의와 거래가 늘고 있는 상황이다.
하지만 이들 신도시는 강남권 및 판교 신도시 주택 수요를 분산시키기에는 근본적인 한계와 취약점을 내포하고 있다. 우선 강남권과는 교통 접근성 및 교육시설 등 여건이 현저히 떨어지고, 규모도 150만~180만평(판교는 294만평)에 불과하다.
이들 단지는 애초부터 임대주택 비율이 50%를 넘는 등 고급 주거단지와는 거리가 멀다. 양주나 남양주는 인근 지역에서 지난해 분양했던 아파트 조차 미분양이 쌓여 현재 마이너스 프리미엄 상태에 있다.
한마디로 정부 계획대로 도로 전철 학교 공원 산업단지 조성 등을 통해 어느 정도 자족기능을 확보할 수는 있겠지만, 수도권 북·동부에 위치한 입지적 한계를 단기간에 극복하기는 힘들어 보인다. 강남권 대체신도시 건설에 집착하기 보다는 개발 규모와 중대형 평형을 다소 늘리고 기반시설을 대폭 확충해 강북권 신흥 주거지로 개발하는 방안이 더 현실적이다.
정부는 원인(강남지역 공급부족)과 처방(강북지역 공급확대)이 따로 노는 행정 편의주의적인 이원화 정책은 그만두고 핵심을 찌르는 ‘시장과 고객 지향적인 생산적 대안’을 마련해야 한다. 수요자들도 판교 신도시에 버금가는 환상적 기대나 투기(시세차익) 목적보다는 장기적인 내 집 마련 차원에서 분양가와 기반시설, 자족기능 등을 고려해 시간을 두고 차분히 접근하는 것이 바람직하다.
RE멤버스 대표
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