정부가 올해 11월중에 판교신도시 2만1,000가구를 일괄 분양하기로 확정함에 따라 당첨 확률도 높아졌다. 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트 청약에 채권입찰, 분양가 병행제를 새로 도입키로 해 분양가 상한제를 적용하는 중소형 평형 못지 많은 분양권 프리미엄이 발생하게 됐다.
이에 따라 판교 신도시 분양에는 평형에 관계없이 천문학적인 청약 경쟁률과 분양권 수요가 몰릴 것으로 보인다.
하지만 간과해서는 안될 것이 있다. 바로 전매금지 조치다. 판교는 분양계약 후 5년간 전매 및 매매가 금지된다. 통상 분양 후 입주 때까지 2년 6월 정도 시차가 있는 만큼 입주 후에도 2년 6월 이상 아파트를 양도할 수 없게 된다. 이에 따라 판교 청약자들은 최소 5년 이상 장기 투자 한다는 각오를 해야 한다.
또 자금면에서도 판교에 입주하려면 은행권 대출을 감안해도 총분양가의 40% 정도는 자기 자금을 마련해야 한다.
특히 판교는 정부가 강력한 투기 억제책과 불법 통장 및 분양권 거래 단속을 펼 것이 분명하다.
따라서 확실한 자금계획 없이 단기 시세 차익만 노리고 청약에 나섰다가는 아까운 통장만 날리거나 범법자가 되는 낭패를 볼 수도 있다.
장기 전매 금지 조치로 입주 후 상당기간 아파트 시세가 제대로 형성되지 않아 당초 기대치 만큼 매매가가 오르지 않을 수도 있다. 과거 분당, 일산 등 제1기 신도시의 사례를 보아도 입주 후 5년이 지나서야 도로, 학교 등 기반시설이 확충돼 집값이 올랐다는 점을 상기할 필요가 있다.
입주 초기 2만 가구가 한꺼번에 입주함에 따라 교통 대란 및 편의시설 부족도 우려된다. 규모 면에서도 판교는 분당의 절반 밖에 되지 않는데다 임대 아파트를 포함해 중소형 평수가 대부분을 차지해 강남권 대체 신도시로 부상할 수 있을지도 지켜봐야 할 일이다.
따라서 청약조건 강화 및 분양가 규제, 입지 한계, 평수 등을 종합 감안할 때 판교신도시는 투자 목적보다는 실수요자 입장에서 접근하는 전략이 바람직하다.
RE멤버스 대표
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