금리, 전셋값, 서울 강남 집값이 부동산시장 전반에 가장 큰 영향을 미치는 3대 요인으로 밝혀졌다. 2000년대 초부터 계속 들썩거려온 집값 상승도 결국 가장 큰 요인은 저금리 추세에 있는 것으로 분석됐다.
반면 경제성장률이나 통화량 등 거시경제상황을 나타내는 지표는 주택가격과의 상관관계가 크지 않아 ‘부동산 정책을 통해 경기문제를 해결하려는 시도’는 실패할 확률이 높은 것으로 지적됐다.
◆ 시장 요인 = 한국개발연구원(KDI)은 20일 이 같은 내용의 ‘주택시장 분석과 정책연구’라는 보고서를 발표했다. 보고서는 주택가격 변화의 주요 원인이 되는 여러 기초 경제변수 중에서 금리가 가장 큰 영향을 미친다고 밝혔다. KDI 차문중 초빙연구위원은 "현재의 저금리는 주택시장 측면에서는 우려되는 요인"이라며 "저금리가 지속되면서 주택담보대출을 통한 주택구입이 늘어 집값이 상승하고 결국 매매가격이 전세가보다 지나치게 높게 형성돼 거품이 나타나게 된다"고 지적했다.
또 금리에 이어 전세가격이 토지·주택 등 부동산 전분야의 가격에 크고 지속적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이 같은 사실은 ‘매매가격 안정에 집중돼 있는 현 주택정책을 ‘전세가격 안정’에 보다 큰 비중을 두는 방향으로 전환할 필요가 있음을 보여주는 것이라고 차 연구위원은 지적했다.
다음으로, 서울 강남의 주택매매가격이 부동산시장 변화에 주요인으로 작용하는 것으로 나타났다. 강남 집값 변동은 강북 매매가에 단기적으로 강한 영향을 주는 반면, 강북의 집값 변화는 강남에 별다른 영향을 미치지 못하는 것으로 분석됐다.
◆ 정책의 오류 = 보고서는 경기변동에 따라 일관성 없이 시행된 정부의 ‘냉온탕’식 부동산정책이 2000년 이후 집값 급등에 적지 않은 책임이 있다고 지적했다. 부동산경기를 활성화하려는 정부정책이 주택경기 과열을 부추겼으며, 부동산경기 억제책은 오히려 집값을 상승시켰다는 것이다.
차 연구위원은 "경기부양을 목적으로 1999년 실시된 민영화 청약 1순위 제한규정 폐지조치는 이미 주택가격이 상승세를 타고 있는 상황에서 실시돼 부동산경기 과열을 불러왔으며, 이후 국민들에게 ‘경기가 주춤하면 부동산 활성화 대책이 나올 것’이라는 그릇된 기대감을 심어줬다"고 지적했다.
이에 따라 2003년 10·29 대책 이후 한동안 잠잠했던 주택가격이 최근 강남의 재건축 대상 지역을 중심으로 다시 반등하고 있는 것은 정부가 부동산경기 활성화를 위한 새로운 대책을 내놓을 것이라는 기대감 때문이라는 것이다.
◆ 정책 일관성 = 차 연구위원은 "경제 규모가 빠르게 성장하고 복잡해지면서 정책만으로 부동산 안정화나 활성화를 달성하려는 시도는 성공하기 어려울 뿐더러 부작용을 불러일으키는 경우가 많아졌다"며 "최근 정부가 추진하고 있는 거래세 완화와 보유세 강화방안은 바람직한 방향이지만 이 정책이 성공하려면 일관성을 유지하는 것이 가장 중요하다"고 말했다.
정영오기자 young5@hk.co.kr
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