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수도권 주택시장 안정대책/ 재건축은 잡겠지만… 판교는 판 키워
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수도권 주택시장 안정대책/ 재건축은 잡겠지만… 판교는 판 키워

입력
2005.02.18 00:00
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정부의 2·17수도권 주택시장 안정대책으로 판교 신도시와 재건축 아파트발 주택시장 가격 불안 요소는 당분간 줄어들게 됐다. 특히 초고층 재건축과 안전진단 구청 위임 등으로 촉발된 강남 재건축 아파트 가격급등 현상은 크게 진정될 것으로 보인다. 하지만 판교 신도시 대책이 단기 처방에 그치는 데다 업체와 당첨자간의 형평성에도 문제가 있어 불안 요소는 여전히 남아 있다.

◆ 판교 = 정부가 6월(5,000가구)로 예정된 판교 신도시 분양계획을 11월(2만1,000가구) 일괄분양 방식으로 전환함에 따라 판교 청약 열기는 ‘단기 광풍’으로 마무리 할 수 있게 됐다.

특히 분당, 용인, 죽전 등 인근 지역의 집값 안정을 유도하고, 판교 분양을 앞두고 타 지역의 일반분양이 공황 상태에 빠지는 문제점을 조기 해소할 수 있다는 점에서 긍정적인 평가를 받고 있다. 하지만 효과는 단기 미봉에 그칠 것이라는 지적이 지배적이다. 중대형 아파트 분양가가 평당 1,500만원으로 묶이더라도 판교 입지가 워낙 뛰어나 2~3년 뒤 입주 시에는 분당 보다 시세가 높게 올라가는 것은 시간 문제라는 것이다. 판교 아파트의 일괄 착공이 공급 가구수를 늘리는 것이 아니라, 분양 시기만을 앞당기는 수준에 그쳐 집값 안정에 한계가 있을 수밖에 없다는 지적이다. 정부가 공급 확대 방안으로 양주옥정, 남양주별내, 고양삼송 등 3개 택지지구를 개발하겠다는 것도 구색 맞추기에 그친다는 지적이다.

판교 중대형(25.7평 초과) 아파트의 택지공급에 채권·분양가 병행 입찰제를 도입키로 한 것도 논란의 소지가 많다. 정부는 분양가를 낮추기 위해 병행 입찰제를 도입했지만, 업계에서는 ‘공권력의 전횡’이라고 부를 정도로 반발이 심하다. 소형에서 중대형으로 청약통장을 전환해서 내년에 청약하려는 청약통장 가입자들도 청약 기회를 상실하게 돼 불만이 높다.

그러나 택지 입찰에 응찰할 업체 자격을 강화해 3년간 300세대 이상 시행실적과 시공능력까지 갖추도록 하고 인터넷 청약 확대, 모델하우스 업체별 분산배치, 청약기간 연장 및 예약접수제를 도입키로 한 것은 정부가 고심한 흔적이 나타나는 대목이다.

◆ 재건축 = 10·29대책 이후 1년 4개월 만에 나온 정부의 주택시장 안정 종합대책이 지난해 말부터 천정부지로 치솟고 있는 강남권 재건축 아파트 가격을 안정시키는 데는 역할을 할 것으로 보인다. 특히 최근의 재건축발 주택가격 상승은 재건축 개발이익환수제의 국회 통과가 불투명한 상태에서 초고층 재건축 추진, 재건축 추진 아파트의 안전진단 구청 이양 등 다분히 심리적인 영향이 컸다는 점에서 이를 조기 차단한 것은 적절한 조치로 평가된다.

또 정부의 재건축 규제 강화로 강남 재건축 단지의 타격이 예상된다. 우선 주거지역 내에서 재건축을 추진하는 단지의 층고 제한을 풀지 않기로 함에 따라 고덕 주공과 개포 주공 등이 타격을 받게 됐다. 또 건설교통부가 초고층 재건축을 조합단위로 무리하게 추진할 경우 법령을 개정해 제도적으로 봉쇄하기로 해 최근 초고층 재건축을 추진한 압구정동 단지들도 가격 하락이 예상된다. 여기에 안전진단 권한 회수 조치로 은마아파트 등 사업 초기 재건축단지들도 가격 하향이 예상되는 등 전반적인 집값 안정을 기할 수 있게 됐다.

하지만 잦은 정책 전환으로 정부 정책의 일관성과 신뢰가 상실되는 것은 피할 수 없게 됐다. 정부는 주택·건설경기 부양을 위해 올해 초까지도 투기지역·주택거래신고지역 일부 해제 등의 조치를 취했으나 불과 한 달도 안돼 이를 번복했다. 또 채권입찰제도 병행입찰제 도입으로 사실상 백지화 했다.

한국건설산업연구원 김현아 박사는 "재건축 아파트의 급등 현상과 판교 투기 열기는 다소 진정될 것으로 보인다"면서 "하지만 정부가 자주 정책을 바꾸면서 신뢰성을 스스로 떨어뜨린 점은 두고두고 짐이 될 것"이라고 말했다.

송영웅기자 herosong@hk.co.kr

■ 건설社 등 반응/ 강남 ‘팔자’ 문의 늘어

건설업체들은 판교신도시 분양이 연말로 연기돼 ‘청약 공백’ 현상이 장기화하면서 수도권 신규 분양시장이 더욱 얼어붙을 것으로 예상했다.

대형건설업체 분양팀 관계자는 "판교 분양에 수요자 관심이 쏠리면서 분양을 연기해왔는데 다시 분양일정을 조정해야 할 것 같다"며 "판교 분양이 끝날 때까지 분양시장 침체가 지속되지 않을까 우려된다"고 말했다. 이 관계자는 그러나 내달부터 본격적인 분양이 시작되는 서울 잠실재건축 일반 분양이나 화성 동탄신도시 등 대규모 인기분양 물량에는 호재가 될 것으로 기대했다.

화성동탄 3차 동시분양 주간사인 두산산업개발 관계자는 "판교와 동탄의 수요층이 다르다고 예상하고 3월 분양을 추진했다"며 "판교신도시 분양이 바로 뒤이어 예정돼 있다는 부담이 사라져 수요자들이 동탄으로 선회할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

전문가들은 또 판교 중대형 아파트에 대한 분양가 규제로 시세차익 기대가 더 커져 장기적으로 아파트 가격 상승과 청약과열을 불러 올 공산이 크다고 지적했다. 세중코리아 김학권사장은 "시장가격을 무시한 가격규제는 재차 프리미엄 수요를 불러일으킬 가능성이 높다"며 "주택시장이 안정될 것으로 보이지만 판교의 중대형 수요가 더욱 늘어나는 등 불안요인은 여전히 잠재해 있다"고 말했다.

한편 집값 상승의 진원지인 강남과 분당, 용인 일부 지역에서는 매물 회수 움직임이 줄어들고 팔자는 측의 매매 문의가 늘어나고 있다. 해밀컨설팅 황용천대표는 "초고층 재건축이나 층고제한 폐지검토 등 강남 재건축 아파트 가격 상승의 촉매제가 됐던 요인들이 힘을 잃었기 때문"이라고 분석했다.

김혁기자 hyukk@hk.co.kr

■ 판교 수준 3개지구/ 작년말 택지지구로 지정

수도권 북·서부에 위치한 경기 양주 옥정·남양주 별내·고양 삼송지구는 모두 지난 해 말 택지지구로 지정됐다.

184만평 규모의 양주 옥정지구는 ‘선계획 후개발’ 원칙에 따른 계획적 개발로 도로·공공편의시설 등의 인프라가 풍족히 건설된다. 또 공원녹지가 전체 면적의 28%를 차지하도록 설계돼 쾌적성이 돋보인다. 총 3만1,000가구가 들어설 예정.

154만평 규모의 남양주 별내지구에서는 국민임대와 일반분양 각 1만500가구씩 총 2만1,000가구가 들어선다. 또 고양 삼송지구는 총 148만평 규모로, 국민임대와 일반분양이 각각 1만1,000가구씩 지어진다. 별내·삼송지구는 자연형 하천과 생태습지, 소규모 공원 등이 마을마다 조성되는 등 환경친화적인 전원형 도시로 건립된다.

그러나 이들 3개 택지지구 주택공급을 통한 시장 안정책도 판교 과열양상을 누그러뜨리기에는 역부족이라는 지적이 많다. 인프라와 녹지를 아무리 잘 갖추더라도 강남과 떨어져 있다는 지리적 약점 때문이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 "2003년 강남발(發) 집값 폭등 당시 대안으로 내놓은 김포·파주신도시 개발계획이 강남 집값을 잡지 못했던 것처럼 이번 개발계획도 판교 열기를 잠재우는데 한계가 있다"고 말했다.

전태훤기자 be

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