부동산을 좀 갖고 있는 퇴직자입니다. 올해부터 부동산 세금이 대폭 늘어난다고 하는데, 좀 자세하게 안내해 주십시오. 특히 종합부동산세와 다주택 보유자에 대한 양도소득세 등 신설되는 부동산 세금과 관련해 절세방법은 없을까요. 부동산으로 남은 노후를 살아가야 하는데 이래저래 걱정이 많습니다. 조언을 부탁 드립니다.
◆ 3주택 양도세 절세방법 = 올해부터 1가구 3주택 이상 보유자에겐 양도소득세가 무겁게 매겨집니다. 우선 자신이 정말 1가구 3주택자인지 점검해 봐야 합니다. 예컨대 2주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있다면 3주택 보유자일까요? 그렇지 않습니다. 분양권은 주택으로 보지 않기 때문입니다. 따라서 부동산 소유권 이전등기를 마치기 전에 분양권을 매도하면 1가구 3주택자에 해당되지 않아 중과세를 피할 수 있습니다.
둘째, 조세감면 대상인지도 살펴봐야 합니다. IMF 이후 마련된 분양 활성화 조치에 따라 특정기간 동안 주택건설사업자가 신축한 주택을 최초로 매매계약체결하고 계약금을 납부한 경우 해당주택 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득을 전액 감면 받을 수 있습니다. 5년이 초과한 경우에도 초과기간의 양도차익만 세금을 물면 됩니다.
셋째, 3주택 중 한 채가 특별시 광역시 수도권에 위치하면서 재건축·재개발지역에 포함되지 않으며 전용면적 60㎡ 이하이고 기준시가 4,000만원 이하이면 양도세가 중과세 되지 않습니다.
마지막으로 영락없는 3주택 보유자라면 임대사업자로 전환하거나 자녀에게 증여하는 것을 모색하는 것도 방법입니다. 예를 들어 3주택을 가진 사람이 자녀에게 소형주택 1채를 증여할 경우, 직계 존비속에 대한 증여는 10년간 증여금액이 3,000만원 이하일 때 공제를 해주기 때문에 양도세와 증여세의 득실을 따져볼 필요가 있습니다.
또 대출이나 전세보증금 등 채무가 있는 부동산을 증여하는 ‘부담부증여’를 이용해도 됩니다. 양도차익이 적고 증여재산 가액이 큰 경우라면 부담부증여를 활용해 세부담을 줄일 수 있습니다.
여유자금이 있다면 아예 국민주택규모의 기준시가 3억원 이하 주택을 추가 매입, 임대사업자로 등록해 중과를 피할 수도 있을 것입니다.
◆ 종합부동산세 절세방법 = 전국의 집과 땅을 합쳐 일정기준을 넘는 집부자, 땅부자들은 종합부동산세를 적용 받아 세부담이 크게 늘어납니다. 최고 50% 이상 늘어나는 사람도 있을 것입니다. 하지만 종부세 과세기준을 잘 파악해 배우자 증여, 매도 및 매수시기 조절 등 적절한 절세전략을 펴면 세금을 아낄 수도 있지요.
첫째 매수·매도시기를 잘 조절해야 합니다. 종부세도 재산세처럼 매년 6월 1일이 과세기준일이므로 부동산을 처분할 때는 6월 1일 이전에, 구입할 때는 6월 1일 이후에 등기를 마치면 해당연도 종부세를 피할 수 있습니다.
아파트 분양권은 종부세 대상이 아닙니다. 또 기준시가 9억원을 넘는 주택도 부부간 공동명의로 등기하면 과세대상이 안되므로 고가 주택을 신규 매입할 때는 공동명의 등기를 고려할 필요가 있습니다. 분양 받은 아파트 때문에 종부세 부과대상이 될 경우, 분양권 전매가 가능한 지역이라면 소유권 등기 이전에 매도 혹은 증여하는 것이 나을 듯 싶습니다.
가족간 증여도 생각해보세요. 종부세는 가구별 아닌 개인별 부과이므로 1인당 소유부동산이 과세기준가액(주택은 기준시가 9억원, 나대지는 공시지가 6억원 이상)을 넘지 않도록 배우자에게 증여하길 권합니다.
예를 들어 한 사람이 기준시가 2억원과 8억원 짜리 주택을 가진 경우 종부세 부과대상이 되지만, 이 중 2억원짜리 주택을 배우자에게 증여하면 종부세를 피할 수 있습니다. 배우자에게 3억원 이내로 증여하면 증여세도 피하고 종부세도 피할 수 있기 때문입니다.
그렇다고 무턱대고 증여할 문제는 아니고, 증여세는 한 번으로 끝나지만 종부세는 매년 부과된다는 점 등을 비교해보시기 바랍니다.
끝으로 종부세 대상자라면 자진신고하세요. 성실 신고자에겐 3% 세금을 깎아줍니다.
정리=이성철기자 sclee@hk.co.kr
상담=재테크포털 모네타(www.moneta.co.kr)
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