‘2기 신도시의 알짜배기 판교 신도시를 잡아라’ 2005년 국내 부동산 시장의 최대 이슈인 판교 신도시 시범단지 분양이 6월, 늦어도 하반기중에는 실시된다. 판교 신도시는 강남과 차로 20분 거리에 있어 입지 및 교통 여건이 분당보다 좋은데다 특목고 등 교육시설도 갖춘 친환경적 신도시로 개발될 예정이어서 어느 단지보다 청약자들의 관심이 쏠리고 있다. 특히 판교 신도시는 분양가 상한제가 적용될 것이 확실시 돼 전용면적 25.7평 이하 평형에 당첨될 경우 최소 1억원 이상의 시세차익을 얻을 수 있을 것이라는게 업계의 예상이다. 이런 이유로 판교 신도시는 2~3년 전부터 청약통장 가입자들의 ‘타깃 1호’가 돼왔다.
그러나 지난해 12월30일 정부가 주택법 하위 법령 일부를 개정하면서 판교 신도시 청약 전략에 수정이 불가피해졌다. 정부는 판교 신도시 청약 과열과 당첨자들의 과도한 시세차익을 막기 위해 청약 1순위 자격을 과거 10년 이상 재당첨 경력이 없는 가입자로 대폭 강화하는 한편, 상한제 아파트는 당첨 후 3~5년간 전매를 금지했다. 이에 따라 장기 무주택자들의 당첨 기회는 더욱 높아진 반면, 일반 1순위 가입자들의 당첨 확률은 그만큼 줄어들게 됐다.
결론적으로 장기 무주택 청약통장 가입자들은 이번 판교 청약 기회를 놓쳐선 안 된다. 설사 무주택 우선 1순위 해당자가 아니라 해도 예치금을 늘려 전용면적 25.7평 이상의 중대형 주택을 노려볼 만하다. 판교 입지가 워낙 뛰어나 중대형 평형을 다소 높은 가격에 분양 받는다 해도 그 이상으로 가격대가 형성될 가능성이 높기 때문이다. 이런 자격에도 해당이 안 된다면 성복·동천·신봉지구 등 판교 인근 지역을 노리는 것도 차선책이 될 수 있다.
무주택자라 해도 투기과열지구와 달리 세대주의 나이와 무주택 기간에 따라 당첨 확률이 달라진다. 현행 투기과열지구에서처럼 무주택자는 분양가 상한제 주택 75%에 대한 우선 청약의 기회를 가질 수 있으며, 40세 이상으로 10년 이상 무주택인 세대주에게는 이중 40%에 대한 청약 기회를 최우선적으로 부여하기 때문이다. 이에 따라 40세 이상 10년 이상 무주택 세대주중 성남 거주자는 총 6차례, 수도권 거주자는 총 3차례의 당첨 기회를 갖게 돼 매우 유리한 입지에 서게 됐다.★표 참조
단 분양가 상한제가 적용되는 투기과열지구 내에 대해서는 과거 10년 내 당첨 사실이 있으면 1순위를 부여하지 않기로 했다. 이에 따라 세대원 중 당첨 사실이 있는 자녀가 있다면 세대를 분리해 청약자격을 갖는 게 중요하다.
무주택 세대주이면서 전용면적 30.8평(102㎡) 초과에 해당하는 청약예금 통장을 가지고 있는 사람이라면 최초 모집 공고일 전까지 전용면적 30.8평 이하인 청약예금으로 변경하면 25.7평(85㎡) 이하에 해당하는 아파트의 청약이 가능하므로 무주택 우선순위 혜택을 볼 수도 있다. 재당첨 금지 기간이 1~2년 남아 있는 무주택 세대주는 무조건 예치금을 늘려 평형 변경을 하는 것보다는 1~2년을 기다렸다가 2006~2008년께 공급될 물량을 노리는 게 유리하다. 그밖에 위 조건에 해당하는 지방 거주 무주택 세대주들도 최초 모집 공고일 전일까지만 수도권으로 주소를 옮기면 청약이 가능하므로 서둘러 주소를 옮기는 게 유리하다.
청약 1순위자들의 당첨 확률에도 변동이 생겼다. 판교 같은 투기과열지구의 상한제 아파트에 대해서는 과거 10년 내 당첨 경력이 있으면 1순위 자격이 박탈되기 때문에 무주택 세대주가 아니거나 재당첨 기간이 걸린다면 채권입찰제가 적용되는 중·대형 평형으로 전환하는 게 낫다. 단, 큰 평형으로 변경할 경우 1년이 지난 후라야 변경한 평형의 청약이 가능하기 때문에 올해 판교 시범단지 청약은 어렵게 된다. 하지만 2008년까지 공급 물량이 대기해 있는 만큼 장기적인 측면에서는 변경하는 게 낫다. 또한 평형 변경은 2년에 한번만 가능하므로 평형 변경 시에는 신중을 기해야 한다.
더구나 향후 공공택지에 대한 개발이익 환수를 위해 25.7평 초과 주택용지는 채권매입 상한이 없는 완전경쟁 입찰방식으로 공급하기 때문에 분양가가 상당히 올라갈 것이라는 점도 감안해야 한다. 현재는 전용면적 25.7평 이상 중대형 평형의 분양가는 평당 1,200만~1,400만원에 달할 것으로 추정된다. 참고로 현재 청약통장 가입자 649만명 중 1순위자는 273만명이며, 이중 40세 이상 무주택 가구주는 약 50만명으로 추산된다.
당첨 확률이 크게 떨어지는 2~3순위자들은 판교 신도시 청약에 매달리기 보다는 차선책을 찾는 게 현실적이다. 우선 판교 신도시의 후광 효과가 기대되는 인근의 신봉·동천·성복지구의 아파트를 선점하는 것도 좋은 방법이다. 판교 이외의 유망한 지역들의 아파트를 구입하려면 일반 서민이 선호하는 도심지의 ‘대단지, 신규, 역세권’ 아파트를 노리거나, 장기적으로는 개성공단 가동과 더불어 기업도시로 발전하고 있는 파주·문산 지역, 미래 발전가능성이 높은 남양주 덕소 등도 좋다. 그리고 유효 수요 못지 않은 게 개발 호재이므로 서울 상암지구나 뚝섬 서울숲 공원 인근, 뉴타운 예정지 등을 선택하는 것도 적절한 방법이다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 "판교 수혜 예상단지로는 분당 야탑동 장미 동부, 장미 현대, 용인 동천 현대 홈타운 2차, 신봉지구의 LG 1,2차 대형 평형이 꼽힌다"고 말했다.
송영웅기자 herosong@hk.co.kr
■ 판교 신도시
판교 신도시는 현재 수도권에서 개발중인 2기 신도시 중 서울 강남 수요를 대체할 수 있는 유일한 ‘노른자위’ 지역으로 꼽히는 곳이다. 1976년 성남시 남단녹지로 지정돼 개발이 불가능한 지역이었으나 개발 압력에 밀려 2001년 말 택지개발 예정지구로 지정되면서 신도시로 재탄생 하게 됐다.
판교 신도시는 성남시 분당구 판교동 하산운동 운중동 삼평동 백현동 이매동 야탑동 서현동 수내동, 수정구 사송동 금토동 일대 282만평 규모로 개발된다. 이곳에 공동주택 2만6,974가구, 단독주택 2,726가구 등 총 2만9,700가구가 지어져 총 8만9,000명이 거주하게 된다. 올해 6월 시범단지 5,000가구를 필두로 분양이 시작되며, 최초 입주는 2007년 12월께 이뤄질 것으로 보인다.
지리적으로는 서울 지하철 3호선 양재역에서 10km, 분당구청에서 0.5km 거리에 위치해 있다. 서울 톨게이트를 지나 경부 고속도로를 타고 10분 정도 지나면 닿을 정도로 서울 강남과 가깝다. 신도시 주변 북측에 청계산, 남쪽에 백운산이 있어 자연경관도 좋은 편이다.
현재 주변에 경부고속도로, 서울외곽순환도로, 분당-내곡, 분당-수서 고속화도로와 23,57번 국도가 연결돼 있다. 2009년 신분당선이 개통되면 서울 지하철 2호선 강남역에서 17분이면 닿을 수 있다. 따라서 영덕-양재간 고속화도로까지 건설되면 강남 대체 신도시가 아닌 확장된 강남으로 볼 수 있을 정도로 접근성이 좋아질 전망이다.
판교신도시는 특히 인구밀도가 ㏊당 95명으로 분당(198명) 일산(176명) 파주(145명) 등 다른 신도시보다 낮다. 반면 녹지율은 35%로 분당(27%) 일산(24%) 평촌(16%)보다 높은 ‘초저밀도의 친환경 도시’로 지어진다.
송영웅기자
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