가장 안정적인 상가 투자로 꼽혀온 단지 내 상가도 최근 미분양이 발생하는 등 상가시장에도 경기불황의 골이 깊어지고 있다. 안정적인 고정수입이 어느 정도 보장됐던 단지 내 상가마저 투자 리스크가 커짐에 따라 이제 단지 내 상가에도 꼼꼼한 투자 전략이 필요하다는 게 부동산 전문가들의 지적이다.
일부 상가에서는 낙찰가율(입찰가 대비 낙찰금액 비율)이 내정가의 200~300%를 훨씬 넘어서는 등 뜨거운 열기를 보이고 있지만 최근에는 이와 대조적으로 미분양되는 상가들도 크게 늘고 있다. 최근 경기 의정부시 신곡동 ‘금오 풍림아이원’ 단지 내 상가는 입찰결과 19개 점포 중 5개만 낙찰됐고 나머지 14개 점포는 모두 유찰됐다. 낙찰가도 내정가와 거의 비슷해, 낙찰가율이 105% 선에 그쳤다.
앞서 입찰된 경기 안산시 팔곡동 팔곡주공 2차 단지 내 상가는 입찰에 나온 4개 점포 중 1곳만 낙찰됐다. 낙찰가 역시 내정가 대비 105%에 불과했다. 주공아파트 단지 내 상가가 유찰되는 것은 극히 이례적인 일이다.
전문가들은 장기화하고 있는 경기불황 속에서 투자 안전성을 보장받을 수 있는 투자처는 없는 만큼 배후단지 등 입지여건과 시장 조사에 대한 준비가 사전에 철저히 이뤄져야 한다고 조언하고 있다. 단지내 상가 구입요령을 살펴본다.
◆ 배후단지를 살펴라 = 단지 내 상가 투자 성패의 갈림은 배후상권에서 시작된다. 단지 내 상가 외에 근린상가와 쇼핑몰, 대형할인점 등 각종 상가들이 우후죽순처럼 들어서고 있어 배후단지를 바탕으로 한 수요층 분석이 이뤄지지 않으면 투자에 실패하기 십상이다. 상권이 겹치지 않는 경우라면 최소 300가구의 배후단지를 끼고 있어야 한다. 500~1,000가구 규모의 단지 내 상가라면 적합한 투자 규모다.
◆ 필수업종을 선택해라 = 남이 하지 않는 것을 해야 성공한다는 말은 단지내 상가에선 통하지 않을 수 있다. 생활에 필수적인 업종이 단지 내 상가에선 유리하다. 일반적으로 권장되는 업종은 제과점, 비디오샵, 세탁소, 편의점, 미니슈퍼 등 생활밀착형 업종이다.
입주 업종은 분양업체에서 정해주는 것이 일반적이나 간혹 분양업체의 실수로 업종이 중복되는 경우도 있으니 주의해야 한다.
◆‘묻지마 낙찰’은 투자실패의 초석 = 입지조건이 뛰어나고 상권이 아무리 좋다 해도 지나치게 비싼 값에 낙찰을 받으면 영업이익 실현이 불가능하다. 낙찰가율이 150%를 넘어가면 수익성이 위험해진다. 단지 내 상가는 안정적인 투자처이지 ‘대박’ 상품이 아니다.
◆ 소비성향을 분석하라 = 대형평형 거주자들은 보통 백화점이나 대형할인점을 통해 물건을 구입하는 경향이 크며 20평형 미만의 소형평형 거주자들은 상대적으로 소비력이 낮아 재래시장 등을 이용하는 성향이 있다. 대형 평형을 주요 배후상권으로 하는 단지 내 상가에서는 백화점이나 대형할인점과 경쟁해야 하는 업종은 피하는 것이 좋다. 소형 평형 위주인 배후상권인 경우에는 할인마트 등 가격경쟁력을 갖춘 생활밀착형 점포가 유리하다.
전태훤기자 besame@hk.co.kr
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