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내년 부동산시장 전망/ "집값 2.5~4% 하락 예상…땅값은 햇살"
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내년 부동산시장 전망/ "집값 2.5~4% 하락 예상…땅값은 햇살"

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2004.12.30 00:00
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2005년 부동산 시장 기상도는 과연 어떻게 그릴 수 있을까. 각 부동산 연구기관과 민간 경제연구소들이 내놓은 시장전망 보고서에 따르면 조금씩 차이는 있지만 지난해 10·29 부동산 대책 이후 두드러진 부동산 시장 하향 안정세는 내년에도 계속될 것으로 예상된다.부동산 부자들에 대해 중과세 하는 종합부동산세와 재건축 개발이익환수제 등 정부의 주택 투기 억제대책들이 속속 시행될 예정이어서 내년도 주택시장은 올해 못지않게 어두운 한 해가 될 것이라는게 전문가들의 전망이다. 또 국내 경기 불황이 장기화할 것이라는 분석이 지배적인 가운데 경기에 민감한 상가와 오피스 시장 역시 잔뜩 흐릴 것이라는 예보다. 다만 올해 상승세를 보인 토지 시장은 투자 매력을 지닌 부동산 투자처로 손꼽히고 있다.

◆ 주택 = 집값은 하향 안정세가 이어질 것으로 보인다. 부동산 활황기였던 2001~2003년에 대거 분양된 아파트의 입주가 내년까지 이어지는데다, 올해 미분양된 아파트까지 포함할 경우 내년에도 공급과잉으로 인한 가격 하락 현상이 이어질 것으로 예상된다.

종부세 신설, 과표 현실화에 따른 거래세 인상, 실거래가 신고제 등 새로운 제도 역시 시장을 압박할 가능성이 높다.

국토연구원은 내년 전국의 집값이 2.5% 가량 떨어질 것으로 전망했으며, 주택산업연구원은 서울이 2.8%, 전국이 4.1% 하락할 것으로 내다봤다.

한국건설산업전략연구소도 내년 집값이 평균 3~4% 하락할 것으로 예상했으며, 한국건설산업연구원은 3.5%, 현대경제연구원은 3~4% 떨어질 것으로 전망했다.

◆ 토지 = 주택과 달리 올해도 꾸준한 상승세를 보인 토지의 경우 내년에는 전반적으로 올해보다 상승폭은 줄어들겠지만 개발 호재가 높은 곳을 중심으로 소폭 상승이 점쳐진다.

종부세 과세 대상에서 농지와 임야 등 토지가 제외됨에 따라 투자자들이 토지로 집중될 가능성이 있는 데다, 농지법 개정에 따라 도시민들의 농지 소유 제한도 완화해 토지 투자를 끌어들이는 요인으로 작용할 공산이 크기 때문이다.

또 서울시의 뉴타운 사업 추진과 정부의 기업도시 건설, 공공기관 이전에 따른 혁신 신도시 건설 등이 본격화할 경우 해당 지역의 국지적인 땅값 상승세는 두드러질 전망이다.

한국건설산업연구원은 내년 전국 땅값이 올해(3.0%)보다 둔화한 1~2%의 상승률을 보일 것으로 예측했고, 국토연구원과 한국토지공사는 각각 0.5%와 0.6% 상승할 것으로 내다봤다.

◆ 상가 = 계속되는 경기 불황과 부동산 시장 침체의 여파로 대표적인 수익형 부동산 투자 상품으로 꼽히는 상가와 오피스 시장은 동반 하락세를 보일 것으로 예상된다.

특히 상가는 건축물 분양에 관한 법률 개정에 따라 토지 매입과 건축 허가를 마친 후 공개분양을 해야 하는 상가 후분양제가 내년 4월부터 시행되면 공급량이 급감할 것으로 보인다.

무엇보다 내수부진에 따른 체감경기 하락이 상가 시장을 위축시키는 원인으로 작용할 가능성이 크다. 상가정보제공업체인 상가114의 유영상 소장은 "그동안 제도권 밖에 있던 상가분양 방식이 제도화함에 따라 상가 분양의 안정성은 크게 높아졌으나 공급 비용을 증가시켜 분양가를 상승시킬 요인도 함께 생겼다"고 말했다.

경기 변동과 직결되는 오피스 시장 역시 내년 경기 전망이 밝지 않다. 올해의 공실률 상승세는 내년에도 계속될 것으로 보인다. 업계 관계자는 "임대료 폭락이나 공실률 급증 등의 큰 하락세는 없을 것으로 보지만 한동안 공실률 증가는 불가피해 보인다"고 말했다.

전태훤기자 besame@hk.co.kr

■ 새해 주목할 부동산 호재

내년 부동산시장 전망은 그리 밝지 않다. 하지만 정부가 주택 건설 경기 연착륙을 위해 거래세 인하, 투기지역 및 주택거래신고지역 해제 등 추가적인 규제완화 정책을 펼 예정이어서 기대감도 없지 않다. 여기에 내년에는 대규모 택지개발지구 분양이 예고돼 있는 등 개발 호재가 있는 곳이 상당수 있어 이들 지역에서는 가격 반등도 예상된다. 내년에 주목할 만한 부동산 호재들을 살펴보자.

◆ 판교 등 대규모 택지지구 분양 = 내년 분양 시장의 핵폭풍이 될 경기 성남 판교신도시 시범단지 분양이 이르면 6월말, 늦어도 하반기에는 실시된다. 판교 신도시는 분양가 상한제(25.7평 이하) 적용으로 분양가가 크게 낮아질 전망이어서 청약 전쟁이 불가피할 전망이다. 또 경의선 복선 전철화 등의 호재가 있?파주 신도시 운정지구도 내년에 선보인다. 강동·송파구와 인접한 하남시 풍산지구와 광명시 소하지구도 분양에 나선다. 지방에서는 내년 2월 분양 예정인 경남 양산신도시 물금 지구를 눈여겨 볼만하다.

◆ 청계천 복원사업 10월초 완공 = 지난해 7월 구조물 철거를 시작한 청계천 복원공사가 내년 10월초 마무리된다. 현재 바닥공사가 끝났고, 청계천 복원 구간에 놓일 22개 다리 중 관수교 배오개다리 황학교 등 일부가 이미 개통된 상태다. 내년 10월 청계천 물길이 열리면 왕십리 뉴타운 등 도심재개발 사업 등의 호재와 맞물린 인근 지역의 주택들이 인기를 끌 전망이다.

◆ 뚝섬 서울숲 공원 4월말 완공 = 서울의 ‘센트럴파크’로 불리는 뚝섬 서울숲공원이 내년 4월말 완공된다. 35만평으로 조성되는 이 공원은 생태·승마·체육·가족·수변공원 등 테마 공원과 문화예술 공간으로 꾸며져 녹지가 부족한 서울 동북부 주거문화 질 향상에 큰 역할을 할 것으로 기대되고 있다.

수혜 예상 아파트들은 뚝섬역 인근에 몰려 있는데 10년 이상 된 노후 아파트가 많은 편이다. 서울숲 공원의 영향으로 값이 많이 올랐지만 완공을 전후로 다시 한번 들썩일 가능성이 있다.

◆ 뉴타운 3차 사업지 지정 = 서울시가 추진하는 뉴타운 사업의 3차 사업지가 내년 중 지정된다. 당초 내년 3, 4월에 10개 지구를 일괄 지정할 계획이었지만 최근 개별 지정으로 방침이 바뀌면서 추가 지정이 다소 늦어질 가능성이 있다. 현재 3차 뉴타운 후보지로는 광진구 중곡4동, 도봉구 창2·3동, 송파구 거여·마천동, 양천구 신월2·6동, 금천구 시흥3동 등이 물망에 오르고 있다. 뉴타운으로 개발되면 주거 환경이 크게 개선될 것으로 기대된다.

◆ 청량리-덕소 복선전철 연말 개통 = 수도권 동북부 주민들의 교통 여건을 크게 개선할 청량리-덕소 구간 중앙선 복선 전철이 내년 말 개통된다. 청량리↔회기↔중화↔신상봉↔망우↔송곡↔구리↔도농↔삼패↔덕소역을 잇는 총 18㎞ 구간이다. 구리와 남양주 주민들의 서울 접근이 한결 쉬워지며, 특히 국철1호선 환승역인 회기역과 7호선 환승역인 신상봉역을 이용, 강남권 진출입도 개선될 전망이다. 현재 약 70%의 공정률을 보이고 있는데, 사업비와 신설역 문제로 사업 기간이 다소 지연될 수도 있다.

◆ 농지법 7월부터 개정 = 내년 7월부터는 도시민들도 사실상 농지를 무제한 소유할 수 있게 된다. 따라서 호재가 있는 농지는 투자해 볼 만한 가치가 있다. 개정안에 따르면 도시민들도 영농계획서를 내고 농지취득자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 이를 농업기반공사를 통해 전업농 등에게 5년 이상 임대하면 무제한 소유할 수 있다. 농지는 종합부동산세 대상에서도 제외돼 보유세 부담도 덜 수도 있다.

함영진 내집마련정보사 팀장은 "내년 부동산 경기는 전반적인 하향 안정세 속에 개발 호재가 있는 곳에서의 국지적 반등이 예상된다"며 "실소비자나 투자자 모두 선택과 집중이 어느 때보다 필요한 한 해가 될 것"이라고 말했다.

송영웅기자 herosong@hk.co.kr

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