2005년은 부동산 관련 세제와 제도에 일대 변혁이 예고되고 있는 해다. 자칫 하다간 세금 혜택 기회를 놓치거나 제도 변화 내용을 몰라 재산상 손해를 볼 수도 있다. 현명한 소비자라면 내년부터 바뀌는 부동산 제도와 정책, 주요 단지 분양 일정, 변하는 법규 내용 등을 미리 살펴보는 지혜가 필요하다◆ 1가구 3주택 양도세 중과
내년 1월부터 수도권과 6대 광역시에서 3주택 이상을 소유하고 있는 가구는 집이 두 채가 남을 때까지 집을 팔 때마다 60%에 달하는 고율의 양도소득세를 내야 한다. 부가세인 주민세까지 합칠 경우 양도 차익의 66%를 내야 한다.
◆ 부동산 거래세 인하
부동산 거래 활성화를 위해 주택 거래시 내야 하는 등록세가 현행 3%에서 1.5%로 내림에 따라 현재 5.8%인 거래세율이 4.0%로 1.8%포인트 인하한다. 하지만 과세표준이 시가의 30∼40% 수준인 시가표준에서 70∼80% 수준인 기준시가로 변경되기 때문에 지역에 따라 거래세가 늘어나는 곳도 있을 것으로 보인다.
◆ 부동산 정보관리센터 가동
행정자치부는 내년부터 전국의 토지와 건물에 대한 개인·세대별 부동산 보유 현황을 파악할 수 있는 ‘부동산정보관리센터’를 구축해 운영한다. 개인 세대별로 부동산 보유 현황이나 소유권 변동사항이 모두 드러나게 된다.
◆ 원가공개 및 원가연동제 도입
3월부터 공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간이 공공택지에서 분양하는 25.7평 이하 아파트는 택지비, 공사비, 설계·감리비, 부대비용 등 주요 항목의 원가를 공개해야 한다.
또 공공택지내 25.7평 이하 공·민영 아파트에 대해서는 분양가를 적정한 선에서 규제하는 원가연동제가 실시된다. 공공택지 지구에서 공급되는 전용면적 25.7평 초과 아파트용 택지 분양시에는 채권입찰제가 실시된다.
◆ 상가·오피스텔 후분양제
내년 4월22일부터 3,000㎡(909평) 이상 규모의 상가나 오피스텔 등 대형 건축물은 골조 공사를 3분의 2 이상 마친 뒤 분양해야 한다. 단 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금을 낼 경우에는 착공 신고와 동시에 분양
이 가능하다.
◆ 리모델링 증축 제한
공동주택의 리모델링 증축 가능 범위가 전용면적 기준으로 9평까지 허용되고, 안전기준이 강화한다. 단지의 여건상 재건축이 곤란하여 리모델링이 불가피한 경우에는 건축 심의를 거쳐 증축 규모 제한대상에서 제외하여 탄력적으로 운영이 가능하도록 했다.
◆ 주택가격공시제 도입
내년부터 주택도 건물과 부속 토지를 일체로 평가해 가격을 공시하는 주택가격공시제도가 실시된다.
단독주택(다가구 포함)은 13만5,000개의 표준주택을 선정·평가한 후, 지자체 공무원들이 비준표를 적용해 450만호의 개별 주택가격을 산정해 매년 4월30일 공시한다. 공동주택의 경우, 중소형 연립주택(165㎡ 미만) 및 다세대주택 226만호를 한국감정원을 통해 전수조사 방식으로 가격을 조사해 공시한다. 아파트 및 대형 연립주택(165㎡ 이상) 632만호는 2006년부터 전수조사 방식으로 가격을 공시한다.
◆ 3차 뉴타운 사업지 발표
4월께 3차 뉴타운 10여곳이 신규 지정된다. 대부분 2차 뉴타운에서 탈락했던 곳으로, 강북에선 광진구 중곡4동, 도봉구 창2·3동 등이 언급되고 있다. 강남에선 송파구 거여·마천동, 양천구 신월2·6동, 금천구 시흥3동 등이 물망에 오르고 있다.
◆ 재건축 개발이익환수제 시행
재건축 사업승인 이전 단지는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 지어야 한다. 단 임대아파트 건설분 만큼의 용적률을 상향 조정해 준다. 사업승인은 받았지만 분양 승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반 분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하되 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준건축비 기준으로 임대아파트를 매입토록 했다. 내년 4월 시행 예정.
◆ 판교 신도시 시범단지 분양
판교신도시 시범단지 분양이 이르면 6월말, 늦어도 하반기에는 실시된다. 판교신도시 국민임대단지 사업도 내년 상반기중 공사에 들어갈 예정이다. 국민임대 포함 소형(18평 이하) 9,500가구, 중소형(18~25.7평) 1만100가구, 중대형(25.7~40.8평) 5,100가구, 대형(40.8평 이상) 2,274가구가 지어진다.
◆ 부동산 실거래가 신고 의무화
내년 7월부터 부동산 중개업소의 이중계약서 작성과 떴다방 운영이 금지되고, 실거래가 신고 의무화한다. 당초 내년 7월 시행 예정이었지만, 국회에서 난항을 겪고 있어 연기될 가능성이 있다.
◆ 농지법 개정
도시민들도 영농계획서를 내고 농지취득 자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 이를 농업기반공사를 통해 전업농 등에게 5년 이상 임대하면 무제한 소유할 수 있다. 답은 종부세 대상에도 제외돼 보유세 부담을 덜 수 있어 호재가 있는 지역이라면 내년 농지를 포함한 토지시장의 전망은 밝은 편이다. 내년 7월1일부터 개정된 내용을 시행할 예정이다.
◆ 종합부동산세 신설
전국에 기준시가 9억원 초과 주택, 공시지가 6억원 초과 나대지, 공시지가 40억원이 넘는 사업용 토지를 가진 사람은 재산세와 별도로 종합부동산세를 내야 한다. 주택만 과다 보유한 다주택자들이나, 강남 재건축단지, 강남 대형 평형 소유자들의 세부담이 늘어날 전망이다. 12월1~15일 중 주소지 관할세무서에 자진 신고한 뒤 12월15일에 내면 된다.
송영웅기자 herosong@hk.co.kr
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0