부동산을 증여하면 매매가액이나 감정가액 등 시가가 확인되는 경우를 제외하고 토지는 개별 공시지가, 건물은 국세청 기준시가로 부동산 가액을 평가하여 증여세를 계산한다.그런데 개별 공시지가나 국세청 기준시가는 통상 1년에 한번씩 고시하므로 부동산 가액을 평가할 때는 증여일 현재 고시돼 있는 국세청 기준시가(이하 ‘기준가격’이라 함)를 적용한다. 즉 증여일 현재 당해 연도의 기준가격이 고시돼 있으면 새로 고시된 당해 연도의 기준가격을 적용하지만, 당해 연도의 기준가격이 고시돼 있지 않으면 이미 고시돼 있는 전년도의 기준가격을 적용한다. 그러므로 동일한 연도에 동일한 부동산을 증여하더라도 당해 연도의 기준가격이 고시되기 전에 증여하느냐, 고시된 후에 증여하느냐에 따라 세금 액수가 달라진다.
토지의 개별 공시지가는 매년 6월30일께 고시된다. 국세청 기준시가는 아파트 등 공동주택의 경우 매년 7월1일 고시해 왔으나, 최근 부동산 시장의 변동 추이에 따라 수시로 고시하고 있으며, 기타 건물의 경우는 매년 1월1일에 고시하고 있다.
따라서 기준가격이 전년 보다 높게 결정될 것으로 예상될 때는 기준가격이 고시되기 전에, 전년도보다 낮게 고시될 것으로 보일 때는 기준가격이 고시된 후에 증여하면 세금을 절감할 수 있다.
개별 공시지가는 매년 2월에 표준지의 공시지가를 고시하고 이를 기준으로 개별 필지의 공시지가를 산정해 5월중 해당 읍·면·동사무소에서 토지 소유자 등의 공람을 거친 후 6월30일 경에 확정 고시한다.
표준지의 공시지가 결정 내역이나 개별 공시지가에 대한 열람을 통해 소유하고 있는 토지의 공시지가를 예측할 수 있다. 아파트 등 공동주택의 공시지가는 국세청에서 매년 실거래가액을 조사한 후 시세 변동 및 가격 편차를 감안해 시가의 70~80% 수준에서 결정하고 있다.
지금까지의 예로 개별 공시지가나 국세청 기준시가는 특별한 경우를 제외하고는 매년 전년도보다 조금씩 높게 결정되고 있다. 따라서 부동산 가격이 하락하는 등 특별한 사유가 없는 한 고시일 이전에 증여하면 세금을 조금이라도 절약할 수 있다.
전원 변호사 법무법인 대유 대표
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