정부가 13일 1가구3주택 이상 보유자에 대한 양도세 중과 제도를 당초 예정대로 내년 1월1일부터 실시한다고 발표함으로써 시행연기 여부를 둘러싼 당·정·청 간 혼선은 일단락됐다.그러나 정부가 우왕좌왕하는 사이에 매도 타이밍을 놓친 주택 보유자들은 양도세 중과 유예기간(연말)이 채 20일도 남지 않아 처분이 곤란해지는 등 여러모로 손해를 보게 됐으며, 부동산 거래 위축은 상당기간 지속될 전망이다.
정부는 종합부동산세 도입 등 부동산 보유세제 개편안은 양도세 문제와 별개로 내년부터 시행한다는 방침이다. 다만, 건설경기 경착륙 방지를 위해 미분양주택의 임대사업 활용 촉진, 투기지구 지정 해제 등 규제의 합리적 조정을 추진키로 했다.
◆ 양도세 주택 보유기간 등에 따라 세율이 ▦미등기 양도시 70% ▦1년 미만 보유 50% ▦2년 미만 보유 40% ▦2년 이상 보유는 9∼36% 등이지만, 1가구 3주택 이상 보유자는 보유기간과 상관없이 높은 세율을 적용 받는다. 지난해 양도세 60%에 15% 탄력세율을 적용할 수 있도록 근거규정은 마련됐지만 아직 시행령이 제정되지 않아 기본세율에 부가세인 주민세만 붙어 66%가 된다. 일반 양도세의 경우 3년 이상 보유하면 10∼30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있으나 1가구3주택자는 이런 혜택에서 제외된다.
◆ 예외 1가구 3주택자라고 모두 중과 대상이 되는 것은 아니다. 수도권과 부산·대구 등 5대 광역시만 해당되며, 기타 지방의 경우 기준시가 3억원 이상의 주택이 포함되지만 대부분 가격이 낮아 대상자는 많지 않을 것으로 보인다.
장기임대주택도 양도세 중과대상에 들어가지 않는다. 건설업자가 지어 임대하는 건설임대주택의 경우 국민주택규모 이하의 5채 이상을 3∼5년이상 임대하면 중과대상이 아니다. 기존의 주택을 매입해 임대하는 매입임대주택의 경우 작년 10월30일 이후 등록한 신규사업자가 국민주택규모 이하의 주택을 5채 이상 취득해 10년 이상 임대하면 제외된다.
국세청기준시가 4,000만원 이하인 주택, 전용면적 18평이하의 아파트·연립주택·다세대주택, 건평 18평이하, 대지 36평이하의 단독주택 등의 소형주택도 양도세 중과대상에서 빠진다. 이에 따라 현재 총 117만세대로 추정되는 전국의 3주택 이상 보유자 중에서 중복 집계와 예외를 빼면 실제 과세 대상은 상당히 줄어들 전망이다. 여당 일각에서는 과세 대상을 15만∼20만명 선으로 제시하지만, 전문가들 사이에는 10만명 내외가 될 것이라는 분석이 많다.
◆ 보유세제 이헌재 부총리는 그동안 양도세 중과 문제를 종부세 시행과 연계해 유예여부를 결정하겠다고 했지만, 양도세와 종부세를 연관짓지 않기로 최종 결정했다. 내년에 양도세 중과와 종부세를 동시에 시행하는 것이다. 정부는 그러나 세금 증가로 시장이 얼어붙을 것을 우려해 한편에서는 부동산 규제를 완화해나가기로 했다. 우선 주택거래신고지역·투기지역 등은 부동산 가격이 안정되고 향후 투기 우려가 없을 경우 실태조사를 거쳐 규제를 지속적으로 완화하기로 했다. 또 미분양아파트를 해소하기 위해 미분양주택을 임대사업용으로 활용하는 방안을 강구키로 했다. 이 방안은 외환위기 직후 미분양아파트 해소책으로 등장했던 것으로, 양도소득세 감면, 국민주택기금 대출 혜택 등이 거론되고 있다.
남대희기자 dhnam@hk.co.kr
송영웅기자 herosong@hk.co.kr
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