보유세 세율 개편과 종합부동산세의 도입에 따라 가장 관심을 끄는 것은 과연 세부담이 얼마나 늘어나느냐는 부분이다. 시선이 집중되는 곳은 역시 기준시가 9억원 이상의 고액 아파트촌이 밀집해 있는 서울 강남권이다.◆ 세금 오르는 곳 = 실제 기준시가가 9억원으로 종부세 대상에 포함된 서울 서초구 44평형 아파트의 경우 지난해 재산세와 종합토지세를 더해 89만원의 보유세를 냈으나 변경된 세금 계산 방법을 그대로 적용할 경우 199만원으로 두 배 이상 늘어나게 된다. 물론, 내년에는 최대 인상폭 50% 제한 때문에 133만5,000원을 내게 되나 장기적으로는 계속 세금이 늘어날 전망이다.
기준시가 10억원대의 서울 강남구 개포동의 56평형 아파트도 지난해 188만원의 보유세를 냈으나 내년부터는 재산세만 224만원에 25만원의 종부세를 더해 250만원에 가까운 보유세를 내야 한다.
종부세 대상이 아닌 강남권 아파트들도 세부담 증가는 불가피한 상황이다. 서울 강남구의 26평형 아파트(기준시가 2억1,500만원)의 경우 지난해 보유세가 13만원에 불과했으나 내년에는 19만5,000원, 장기적으로(2008년까지) 27만8,000원까지 상승하게 된다. 강남구 23평형 아파트(기준시가 3억8,300만원)도 세액이 21만1,000원에서 내년 31만6,500만원, 장기적으로 69만8,000원으로 뛸 수 있으며 기준시가 8억5,000만원인 강남구 대치동 40평 아파트의 경우 78만8,000원에서 내년 108만2,000원, 장기적으로 186만5,000원으로 상승하게 된다.
◆ 세금 낮아지는 곳 = 서울 강북지역과 지방의 아파트들은 세금이 줄어드는 경우도 적지 않다. 서울 도봉구 71평 아파트(기준시가 3억6,000만원)는 73만1,000원에서 64만원으로 보유세가 줄어든다.
전북 남원시의 61평형 아파트(기준시가 9,000만원)는 14만8,000원에서 7만5,000원으로, 충북 충주시 75평형 아파트(1억4,000만원)는 24만9,000원에서 15만6,000원으로 줄어들게 된다.
이 때문에 논란이 됐던 서울 강남과 강북 및 지방간 세부담 불균형은 다소간 해결될 전망이다. 실제 서울 강남구의 28평형 아파트와 경기 용인시 64평형 아파트는 기준시가가 모두 2억5,000여만원대지만 올해 보유세는 11만6,000원과 22만7,000원으로 두 배 가까이 차이가 났었다. 이번 세제 개편으로 두 아파트 모두 장기적으로 37만여원의 세금을 내게 됐다.
◆ 단독주택 등 = 단독주택의 경우에도 거주지가 서울 강남권인지 기타 지역인지에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다. 서울 강남구의 99평 단독주택(기준시가 17억4,000만원)은 세액이 561만여원에서 617만여원으로 10% 증가하지만 서울 노원구의 94평 주택과 대구 수성구의 69평 주택은 각각 432만여원과 78만여원에서 133만여원과 39만여원으로 급감하게 된다. 경기 과천시의 99평 주택은 248만원에서 99만여원으로, 경기 파주시의 99평 주택은 386만여원에서 66만여원으로 세금이 줄어든다. 그러나, 단독주택의 경우 내년 4월부터 과표가 시세의 30~40% 정도인 지방세 과세시가표준액에서 70~80%인 건교부 주택공시가격으로 바뀌게 돼 있어 장기적으로는 세부담이 다소 늘어날 것으로 보인다.
나대지의 경우도 공동주택과 별 차이가 없을 것으로 보인다. 공시지가 7억원인 나대지의 경우 144만여원대의 종합토지세 부과 대상이었으나 내년부터는 175만여원으로 보유세가 상승하게 된다.
박진석기자
■주택·땅 합쳐 과표4억 넘으면 보유세 부담 크게 늘어
부동산 보유세 개편은 전반적인 보유세 부담 증가를 의미한다. 세금 산정의 기준인 과세표준이 실거래 매매가격을 반영하는 시가 방식으로 바뀌었기 때문이다.
평균 세금 증가율을 예단하기는 이르지만 몇 가지 사례를 보면 향후 세금 증가 추이를 가늠할 수 있다.
전반적으로 서울과 수도권 신도시지역의 아파트 보유자는 세금이 높아지는 반면, 지방 거주자들의 세부담은 줄어들 전망이다.
변경된 세금계산 방법을 그대로 적용하면 서울 광진구 구의동 32평형 아파트 보유세는 17만7,000원에서 62만1,000원으로 무려 251%나 증가한다. 내년의 경우 상승폭 제한선이 설정돼 있기 때문에 최대 50% 인상에 그칠 전망이지만 2006년부터는 얘기가 달라질 수 있다.
반면 경북 경주시 74평 아파트는 71만5,000원에서 33만5,000원으로 53% 감소한다. 이처럼 세금감소 지역의 하락폭은 전반적으로 세금증가 지역의 상승폭에는 미치지 못하는 수준이다. 또한, 세금감소 지역의 경우 원래 보유세액도 높지 않아 전체 세수 증가분에 못 미칠 전망이다.
대체적으로 주택과 토지 모두 과표가 각각 1억원을 넘어서면서부터 세금이 늘어나기 시작한다. 주택 재산세의 경우 과표 4,000만원까지는 6만원, 1억원까지는 24만원인 반면, 2억원이 되면 74만원, 4억5,000만원이 되면 249만원으로 기하급수적으로 늘어난다. 토지 재산세도 5,000만원까지는 10만원이지만 1억원은 25만원, 3억원은 125만원으로 급증한다. 사업용 토지의 경우 재산세가 과표기준 2억원을 넘어가면서 세금도 덩달아 급증한다.
더욱이 내년에 새로 도입되는 주택공시가격(건교부)은 시가에 맞춰 정해지기 때문에 세부담 증가 요인으로 작용한다. 서울과 지방의 중저가 아파트와 고급 단독주택의 경우 특히 그렇다.
현재 국세청 기준시가가 강남 고가 아파트는 시가의 90%에 달하는 반면 중저가 아파트는 시가의 75~80% 수준이다. 따라서 시가에 맞추는 주택공시제도가 시행되면 중저가 아파트들의 재산세도 상당히 올라갈 가능성이 있다.
현재 단독주택은 토지와 건물로 분리한 뒤 건물에 한해서는 일괄적으로 ㎡당 46만원에 토지(공시지가), 구조지수, 용도지수 등의 비중을 곱해 과세한다.
그러나 내년부터는 시가에 맞춰 공시가격이 책정되기 때문에 단독주택 가운데 가격이 저평가되었던 대형·고가 단독주택의 상승 폭이 더 커지게 된다. 서울 용산 등 재개발지구의 노후한 단독주택의 경우도 미래가치에 대한 기대치로 평당 2,000만원을 호가하는데도 불구하고 실제 세부담은 미미했지만 내년부터는 사정이 달라지게 된다.
송영웅기자 herosong@hk.co.kr
박진석기자 jseok@hk.co.kr
■기준시가 20억 아파트 보유세 계산해보면
기준시가 20억원짜리 아파트를 기준으로 부동산 보유세금 계산법을 알아보자.
이 아파트의 과세표준은 기준시가의 50%인 10억원. 우선 지방세인 재산세를 따져보면 과표 4,000만원까지 0.15%(6만원), 4,000만~1억원 구간의 6,000만원에 대해 0.3%(18만원), 1억~10억원 구간의 9억원에 대해서는 0.5%(450만원)의 세율이 적용된다. 따라서 이들 3구간에 대한 세금을 모두 합친 474만원이 재산세로 부과된다. 이 세금은 기초자치단체인 시·군·구가 가져간다.
이 아파트는 종부세 부과 대상이기 때문에 2단계로 과표 4억5,000만원(기준시가 9억원)을 넘는 5억5,000만원에 대해 종부세를 내야 한다. 종부세는 과표 10억원 이하까지 1%의 세율이 적용되므로 550만원(5억5,000만원×1%)을 내야 한다. 그러나 1단계에서 과표 4억5,000만원 초과분에 대해 275만원을 지방세로 납부했기 때문에 이 만큼은 종부세에서 빼준다. 따라서 실제 종부세는 275만원(550만원-275만원)이 된다. 재산세와 종부세를 합하면 모두 749만원을 내게 되는 것이다.
그러나 종부세 도입으로 인해 갑자기 세부담이 늘어나는 것을 막기 위해 정부는 내년 세부담이 올해보다 50%이상 늘어나지 않도록 상한선을 두기로 했다. 따라서 이 아파트 소유자가 지난해 350만원을 세금으로 냈다면 내년엔 세부담 상한선이 525만원(350만원의 1.5배)이 된다. 이 경우 실제 납부해야 할 세금보다 224만원을 덜 내게 된다.
남대희기자 dhnam@hk.co.kr
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