건국 이래 처음으로 주택에 대한 보유세가 토지와 건물분을 통합해 과세하는 체제로 ‘대수술’된다. 또 부동산 보유세가 국세와 지방세로 이원화돼 1차로 지자체(시·군·구)에서 과세하고, 2차로 일정금액 초과 부동산 보유분에 대해 국가(중앙정부)에서 무거운 세율로 종합부동산세를 부과하게 된다.세율은 현행 6단계로 세분화돼 있는 건물에 대한 재산세와 9단계인 토지에 대한 종합토지세 체계가 대폭 단순화된다. 주택과 나대지, 사업용 토지에 대해 지자체가 매기는 재산세와 중앙정부가 부과하는 종부세의 세율구간은 각각 3단계로 정해졌다.
◆ 주택 보유세 = 아파트 과표는 국세청 기준시가의 50%, 단독주택 과표는 건설교통부가 내년 4월말까지 공시할 공시주택가격의 50%가 적용된다. 재산세는 시·군·구에서 주택별로 과세하고, 종부세는 인별로 전국의 소유주택가액을 합산해 기준시가 9억원(과표 4억5,000만원) 초과분에 대해서만 과세한다.
기존에 주택은 건물분과 토지분을 나눠 따로따로 과세했지만 내년부터는 건물과 토지를 통합 평가해 한 덩어리로 과세하기 때문에 과표가 대폭 오르게 된다. 따라서 과표 인상에 따른 세부담 급증을 막기 위해 세율은 크게 낮아진다. 1차로 지자체에서 부과하는 재산세는 ▦과표 4,000만원 이하 0.15% ▦4,000만원~1억원 0.3% ▦1억원 초과 0.5%의 세율이 적용된다. 2차로 부과되는 종부세의 세율은 ▦4억5,000만~10억원 1.0% ▦10억~50억원 2.0% ▦50억원 초과 3.0%가 적용된다. 다만, 과표 4억5,000만원 초과분에 대해 종부세를 납부할 때는 이미 지방세로 납부한 재산세액을 뺀 금액만 내면 된다. 최저세율을 현행 0.2%보다 낮춘 것은 과표 인상에 따라 서민들의 세부담이 늘어나지 않도록 하기 위한 것이다.
◆ 땅 보유세 = 나대지와 사업용 토지 모두 건설부 공시지가의 50%가 과표가 된다. 그동안 토지의 경우 개인이 보유한 전국의 토지를 합산 과세하는 종토세가 부과됐지만 앞으로는 1차 재산세에서 인별로 시·군·구 관내 토지만 합산 과세하고, 2차로 인별로 전국의 소유토지가액을 합산해 나대지는 공시지가 6억원(과표 3억원) 초과시, 사업용 토지는 공시지가 40억원(과표 20억원) 초과시 종부세를 과세하게 된다. 나대지의 경우 재산세율은 ▦과표 5,000만원 이하 0.2% ▦5,000만~1억원 0.3% ▦1억원 초과 0.5%, 종부세율은 ▦3억~10억원 1.0% ▦10억~50억 2.0% ▦50억원 초과 4.0%이다.
사업용 토지의 경우는 재산세율이 ▦과표 2억원 이하 0.2% ▦2억~10억원 0.3% ▦10억원 초과 0.4%, 종부세율이 ▦20억~100억원 0.6% ▦100억~500억원 1.0% ▦500억원 초과 1.6%로 확정됐다.
◆거래세 = 보유세가 늘어나는 대신 부동산 거래세는 낮춘다는 게 정부의 기본 방침이다. 이에 따라 내년 1월부터 거래세 가운데 등록세율은 현행 3%에서 2%로 낮아져 취득·등록세와 농특세 등 부가세를 포함한 총 거래세가 현행 5.8%에서 4.6%로 내려간다. 추가로 각 시·도가 자체 여건에 맞춰 감면 조례로 추가 인하할 수 있도록 할 계획이다.
다만 거래세 과표는 개인간 거래의 경우 대폭 올라간다. 토지의 경우 공시지가, 아파트의 경우 토지분은 공시지가, 건물분은 시가표준액(㎡당 18만원)으로 산정하고 있는 것을 내년 1월부터는 토지는 현행대로 공시지가, 아파트는 국세청 기준시가를 과표로 하게 된다. 단독주택은 건교부의 단독주택가격 공시(내년4월) 후에는 이 가격을 근거로, 그 이전에는 토지는 공시지가, 건물은 지방세법에서 새로 정한 시가표준액(㎡당 46만원)을 기준으로 하게 된다. 따라서 개인간 거래세는 세율 인하를 감안해도 더 늘어날 가능성이 높다.
그러나 전체의 약 50%정도를 차지하는 법인과 아파트 신규 분양 등은 현재도 실거래가를 기준으로 과세되므로 거래세가 약 20% 감소할 것으로 분석된다.
◆ 세금 언제 내나 = 과세 기준일은 매년 6월1일이 되며, 이날 보유한 주택과 땅을 기준으로 세금이 매겨진다. 재산세 중 토지분은 현재 10월에 내던 것을 내년부터는 9월에, 사업용 건물은 현행대로 7월에, 주택은 7월과 9월에 분납하게 된다. 종부세는 12월 1~15일 중 부동산 소유자의 주소지 관할세무서에 자진 신고한 뒤 12월15일에 내면 된다.
남대희기자 dhnam@hk.co.kr
■키워드
■ 과세표준
세금 부과의 기준. 양도소득세 등 국세는 국세청 기준시가, 재산세는 행정자치부의 시가표준액, 종합토지세는 건설교통부의 공시지가가 과세표준(과표)이다. 새로 도입되는 종부세와 통합 재산세는 내년까지만 국세청 기준시가를 적용하고 2006년부터는 건교부가 공시하는 주택가격을 과표로 한다.
■ 기준시가
아파트 등 공동주택이나 골프회원권 등을 거래할 때 양도소득세, 상속세, 증여세 등 국세를 부과하기 위해 국세청이 고시하는 기준가격. 가격변동을 조사해 매년 2차례 고시하며 아파트의 경우 시세의 70~90% 수준이다.
■ 공시지가
건설교통부가 공시하는 표준지 45만 필지의 단위면적(㎡)당 가격. 토지 보상금과 개별 공시지가를 산정하는 자료로 활용된다. 개별 공시지가는 국세와 지방세 등 부과 기준이 되며 시세의 70 ~90%가 반영돼 있다.
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