상가 시장은 주택, 토지와 달리 직접적인 투기억제 대상 범위에서는 벗어나 있어 상대적으로 규제가 덜한 편이다. 하지만 경기 불황, 소비 감소, 공급 과잉에다 굿모닝시티 등 잇단 사기분양 사건, 임대수익률 감소 등으로 최악의 빈사 상태에 빠져있다.
일부 단지내 상가를 제외하고는 상가 분양률이 뚝 떨어진데다 매출 급감및 월세 감소, 권리금 하락 등으로 ‘매물 급증→매수세 실종→거래 두절→매매가 하락’의 악순환이 나타나고 있다.
서울 강남권 및 도심에서 분양되는 테마형 상가나 복합 쇼핑몰도 지난해와는 달리 분양률이 극히 저조하고 프리미엄도 마이너스로 돌아선 곳이 많다.한마디로 신규 분양은 물론이고상가 분양권은 분양가 이하로 팔려고 해도 매수자가 없는 상태다. 주택시장보다 거래 부진 및 가격 급락 현상이 더욱 심각하다.
상가는 대표적인 수익형 부동산으로 실물 경기에 민감한 상품이다. 경기가 호황일 때는 월세와 임대수익이 보장되기 때문에 투자 수요가 몰린다.
하지만 요즘처럼 경기불황이 지속되면 ‘경기 침체→소비 감소→매출 감소→임대료 하락→권리금 하락→매매가 하락’으로 이어질 수밖에 없다. 주택시장이 정부정책에 따라 좌지우지된다면 상가는 경기 변동에 따라 요동 친다고 볼 수 있다.
내년도 상가 시장은 올해와는 다소 다른 양상을 나타낼 것으로 보인다. 정부 규제가 아파트, 재건축, 주상복합 등 주로 주택시장에 집중되는데다 내년 이후에는 경기 회복이 본격화 될 것이라는 기대감이 높기 때문이다. 입법예고한 ‘건축물의 분양 등에 관한 법률’에 따라 내년부터 연면적 3,000평 이상의 상가, 오피스텔 등은 선시공 후분양제와 분양 보증제를 실시해야 하다. 이렇게 되면 사기 분양이 사라져 투자 위험이 줄어든다.
내년도 상가 공급은 올해보다 줄어들 전망이다. 특히 후분양제 직격탄을 맞은 테마형 상가(쇼핑몰)는 공급 물량이 30% 이상 감소할 것으로 보인다. 이에 따라 내년 이후에는 정부의 주택시장 규제 여파, 경기회복 기대감, 안전장치 확보, 공급과잉 해소 등 상가 시장의 투자환경이 바뀔 가능성이높다. 투자 여건이 개선되면서 상가시장은 올해보다는 활기를 띌 전망이다.
투자가치 측면에서 아파트 등 주거용 부동산에 비해 환금성과 수익성 면에서 상가, 중소형 빌딩 등 상업용 부동산이 다소 유리할 것으로 판단된다.
고종완 RE멤버스 대표
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