정부는 지난 6월 토지 이용 규제 단순화를 골자로 하는 토지이용규제기본법을 올 하반기에 제정한다고 발표했다. 우리나라는 112개 법률에서 총 298개 종류의 지역·지구를 중복 지정하고 있어 토지 이용 규제 국가로 인식되고 있다. 그래서 원활한 토지 공급이 이루어지지 못해 고지가·고비용 구조를 이룬다.주택 종합 10개년 계획에 따르면 앞으로 500만호의 주택 건설에 필요한 공공택지 규모는 1억3,000만 평에 달하며, 수도권에서 약 7,000만 평이 필요하다.
따라서 토지 이용 규제 완화로 대량의 토지를 일거에 공급하는 정책이 필요하다는 것이 정부의 판단이다.
그러나 과거 준농림지 개발 경험을 잊어서는 안된다. 이 제도가 도입된 1994∼99년 6년간 준농림지역 토지 이용 변화를 보면, 전국적으로 주변 환경과 어울리지 못하거나 공공 편익시설을 갖추지 못한 채 663건의 고층 아파트, 2,870건의 숙박업소, 1만8,583건의 음식점이 난립하게 되었다.
이제는 단순한 토지 공급 확대가 아니라 택지 개발 철학의 전환이 필요하다. 현재 미국을 중심으로 대안적 택지 개발 전략으로 활성화되고 있는 스마트(smart)형 개발은 지방분권적 철학에 기반을 두고 있다. 스마트형 개발은 성장과 개발의 불가피성과 이로움을 동시에 추구한다. 오늘날 소비자들은 교외 지역 거주를 선호하는 동시에 난개발 및 무계획적 개발의 폐해를 심각하게 받아들인다.
따라서 스마트 성장은 지역적 차원에 부합하는 토지 이용 전략, 기존 지역공동체 구조와의 통합, 복합용도 개발 및 오픈 스페이스 확보를 통한 '녹색 하부구조(green infrastructure)'구축, 보행공간 확보, 다양한 교통대안 추구, 직업과 주택의 균형을 유지하는 교외 지역 개발을 촉진하고 있다.
정책 집행 측면에서는 개발 과정의 지연 및 프로젝트 비용을 증대시키는 또 다른 정부 규제를 창출하는 것이 아니라 개발 과정에서 예측성을 향상시키는 규제 개혁과 능률적인 절차가 필요하다.
양적·면적 팽창이 특징인 전통적 개발 패턴은 저소득층의 적정 주거를 보장하는 데 실패했다. 반면 스마트형 개발은 지역개발 방식의 철학적 측면이나 주거 및 교통선택권의 향상을 목표로 한다는 점에서 적정 주거의 품질, 배분 및 공급에서 향상을 가져올 수 있다. 토지 이용 규제의 개편 방향은 시대적 추세를 반영하는 '규제의 능률화'를 지향해야 할 것이다.
/김용창 세종사이버대 부동산자산경영학과 교수
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