요즘과 같은 부동산 시장 침체기에 신행정수도가 들어설 충남 연기ㆍ공주(장기)를 비롯한 충청권 지역은 가장 안정적인 투자처라 할 수 있다. 그러나 신행정수도 인근 충청권은 대부분 토지거래허가지역으로 지정됐거나 될 예정이라 돈이 있어도 땅 사기가 힘들다. 하지만 여기에도 틈새는 있기 마련. 바로 법원 경매나 자산관리공사의 공매를 이용하는 것이다.
최근 충청 지역은 토지 선점을 노린 경매 투자자들이 몰려 낙찰률 및 낙찰가율이 크게 올라가고 있다. 19일 디지털태인에 따르면 연기군의 경우 6월 평균 토지 물건의 낙찰가율이 무려 230%로 급등하고, 낙찰률도 100%나 상승했다.
이는 한 때 신행정수도 후보지로 거론됐던 충북 오송ㆍ오창지구가 포함된 청원권의 6월 토지 낙찰가율(181.6%)과 낙찰률(62.8%)을 웃도는 수준이다. 전문가들은 “경매나 공매에 나온 물건은 법적 권리 여부를 꼼꼼히 따져 사면 향후 적지않은 투자 수익을 기대할 수 있다”고 말했다.
규제와 상관없이 매입 가능
정부는 토지 투기를 막기 위해 신행정수도가 이전할 충청권 인근 지역을 토지거래허가구역으로 지정한데 이어 허가 조건도 대폭 강화했다. 이 지역에서 토지를 구입하려면 우선 취득 6개월 전부터 해당 지역에서 거주해야 한다. 또 일정 규모 이상의 토지매매는 반드시 허가를 받아야 한다.
현재 도시계획구역 내에 있는 주거지역은 180㎡ 초과, 상업지역은 200㎡ 초과, 공업지역은 660㎡ 초과, 녹지지역은 200㎡ 초과, 지역 지정이 안된 구역은 180㎡ 초과시 허가를 받아야 한다.
도시계획구역 밖 토지의 경우 농지는 1,000㎡ 초과, 임야는 2,000㎡ 초과, 농지ㆍ임야 이외의 토지는 500㎡ 초과시 허가 대상이다. 이에 따라 충청권에서 일반인들이 투자 목적으로 토지를 구입하기는 매우 까다로울 수 밖에 없다.
하지만 경매를 통할 경우 이 같은 제한을 받지 않는다. 단, 경매로 부동산을 취득할 경우 세금은 낙찰가를 기준으로 내야 한다. 등록세(3%), 취득세(2%), 교육세(등록세의 20%), 농특세(취득세의 10%) 등 낙찰가의 총 5.8%를 세금으로 내야 한다. 토지거래 허가구역에서 땅을 구입하려는 투자자는 법원 경매나 자산관리공사의 공매 공고를 살펴야 한다.
주변지나 수용지 투자도 괜찮아
충청권에서 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 대전과 아산ㆍ천안ㆍ청주ㆍ논산ㆍ계룡ㆍ공주시 등 7개 시와 연기ㆍ금산ㆍ청원ㆍ보은ㆍ진천ㆍ음성ㆍ옥천군 등 7개 군이다.
현재 지가 상승이 기대되는 충청권 토지는 행정수도 후보지와 인근 지역이다. 연기ㆍ공주의 경우 매물이 많지 않은 만큼 주변 지역을 노리는 것도 방법이다. 전문가들은 행정수도 입지에서 10~15㎞ 정도 떨어진 곳도 향후 배후지역으로 성장할 수 있어 좋은 투자처로 꼽는다.
단기 투자를 노리는 투자자라면 행정수도 수용지구 내의 지역을 경매로 구입하는 정공법을 택해도 된다. 행정수도 범위가 지정 고시되기 전까지 토지 수용 지역에 전입하면 현금 보상 외에 각종 부가 혜택이 있기 때문이다.
현재 수용지역 토지 소유자에게는 정부가 현금 보상이나 아파트 특별공급 입주권, 이주자용 택지, 분양상가 입주권 등을 우선적으로 받을 수 있는 권리를 부여한다.
경매업계 관계자는 “보통 수용 대상 토지는 땅 값 보상 규모가 정해져 있어 별 관심이 없는 경우가 많으나 저가에 낙찰을 받으면 향후 이주용 택지나 상가 입주권 등의 혜택을 볼 수 있어 오히려 유리한 경우가 있다”며 “보상가에 비해 얼마나 더 낮게 낙찰을 받느냐가 관건”이라고 말했다.
관할 법원과 경매 조건, 대상 따져야
경매에 참가하기 위해선 우선 관할 법원을 확인하는 것은 물론, 그 법원의 경매 특성도 잘 파악해야 한다. 충남 지역의 경매는 대전지방법원 본원과 논산ㆍ천안ㆍ공주ㆍ서산ㆍ홍성지원 등 6개 법원에서 진행된다. 충북은 청주지방법원 본원과 충주ㆍ제천ㆍ영동지원 등 4곳에 경매 법원이 있다.
행정수도 유력지인 연기군을 포함해 유성구, 대덕구, 연기군 조치원읍의 경매는 대전시 둔산동에 있는 대전지법 본원이 관할 법원이다. 공주시와 충남 청양군은 대전지법 공주지원 관할이다. 충북 오송ㆍ오창 지구와 청주시를 비롯한 괴산ㆍ보은ㆍ청원ㆍ진천군은 청주지방법원 본원에서 관할한다.
법원마다 유찰에 따른 최초 경매가 하락률에 차이가 난다. 대전지법은 한번 유찰 때마다 최저 경매가가 30%씩 낮아지고, 공주지법과 청주지법은 20%씩 하락한다. 대전지법에서 두 차례 유찰된 토지의 최초 경매가는 최초 경매가의 49% 수준으로 떨어지게 되는 셈이다.
법원 경매시 지목이 전ㆍ답ㆍ과수원인 경우에는 매각 결정(낙찰) 기일 1주일 내에 농지취득자격증명원을 제출해야 하는 점도 잊어선 안된다. 그렇지 않을 경우 낙찰 취소는 물론 입찰 보증금까지 몰수 당할 수 있다. 따라서 경매 전에 현장 관할 읍ㆍ면ㆍ동사무소를 방문해 농지취득자격증명원 발급 여부를 미리 확인해야 한다.
/송영웅 기자 herosong@hk.co.kr
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