부동산 투자자는 물론이고 실수요자들도 정부의 부동산 관련 정책은 면밀히 검토한 뒤 매매 여부를 결정해야 한다. 투기억제 조치나 세제(稅制)와 같은 정부의 부동산 관련 정책은 시장에 큰 영향을 미치기 때문이다.정부는 최근 국내 건설경기 부양을 위해 하반기부터 부동산 관련 정책 방향의 일부를 수정하겠다고 밝혔다. 국내 경기가 장기 침체 국면에서 벗어날 기미가 보이지 않자 ‘부동산 투기는 잡되 경기는 부양한다’는 입장으로 정책을 바꾸겠다는 것이다.
이에 따라 투자자들의 전략에도 수정이 불가피해졌다. 올 하반기 주택 실수요자들이나 부동산 투자자들은 시장 변화 추이를 예의 주시하면서 투자 타이밍을 찾아야 할 것으로 보인다.
채권입찰제와 원가연동제 도입
정부는 하반기 중 공공택지에 대한 채권입찰제(전용면적 25.7평 초과)와 원가연동제(전용면적 25.7평 이하)를 도입하겠다고 밝혔다. 채권입찰제는 토공이 공공택지를 공급할 때 업체들로 하여금 채권 매입액을 추가로 써내서 입찰토록 하는 방식으로, 사실상 토지 매입비용의 증가를 뜻한다.
이로 인해 내년부터 채권입찰제가 적용될 중대형 아파트의 분양가가 인상될 전망이다. 따라서 중대형 아파트를 구입하려는 수요자는 가급적 빨리 분양을 받는 게 유리하다. 반면 원가연동제가 적용될 25.7평 이하 아파트는 분양가가 10~20% 정도 내려갈 것으로 보여 이 평형대를 구입하려는 수요자는 내년 이후로 구입을 미루는 게 좋다.
지방 투기ㆍ투기과열 지구 해제
정부는 올 하반기부터 건설 경기 부양책의 하나로 지방에 한해 투지지역 및 투기과열지구 지정 해제를 검토키로 했다. 현재 부산 광주 대구 울산은 부동산 가격 상승 폭이 적은 데다 지역 경기도 크게 위축돼 있어 해제 1순위 지역으로 꼽힌다.
주택 투기지역에서 해제되면 주택 거래 시 실거래가로 신고하지 않아도 돼 세 부담이 줄어든다. 투기과열지구에서 해제되면 아파트 분양권 전매가 가능해진다. 정부는 분양권 전매가 자유로워지면 아파트 값 급등이 예상돼 투기지역을 우선 해제할 방침이다. 해당 지역의 주택 소유자들은 절세를 위해서도 하반기 이후로 매도 시점을 늦출 필요가 있다.
소형주택에 대한 양도세 중과 제외
정부는 금과옥조처럼 지켜온 ‘농자유전’ 원칙을 깨고 하반기중 농지법을 개정, 도시민의 농지소유 제한을 사실상 철폐키로 했다.
1가구 3주택 이상 소유자 가운데 2003년 12월31일 이전에 구입했고, 국세청 기준시가가 4,000만원 이하로 면적이 18평 이하인 소형주택은 양도세 중과세가 면제된다. 단 재개발지역과 재건축지역내의 주택은 제외된다. 따라서 면제 혜택을 받을 수 있는 소유자는 하반기에 매도하는 게 유리하다.
상가와 오피스텔 후분양제 도입
‘건축물 분양에 관한 법률제정안’에 따라 이르면 내년 1월부터 상가, 오피스텔, 쇼핑센터, 펜션 등은 의무적으로 후분양을 실시해야 한다.
이 법률안은 300~500평 이상의 상가나 오피스텔은 3분의 2 이상 골조 공사를 마친 뒤 해당 시ㆍ군ㆍ구청의 신고절차를 거쳐 분양하도록 규정하고 있다. 다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1~3%)을 낼 경우엔 착공 신고와 동시에 분양이 가능하다. 여유가 있는 투자자라면 서둘러 분양을 받을 이유가 없다.
불법 펜션 단속 유예
문화관광부 농림부 등 5개 부처는 올해 4월 민박 펜션을 빙자한 불법 숙박업소를 근절하기 위해 ‘농어촌 지역 숙박시설 설치 및 관리통합 지침’을 마련, 7월 1일부터 단속에 나설 예정이었다.
그러나 최근 농어촌 민박 펜션시설과 관련해 당초의 통합지침을 운영하되 단속은 일정기간 유예키로 했다. 정부 규제로 내년 펜션 시장 진입은 더욱 어려워져 그간 무분별하게 늘어났던 펜션 공급은 크게 줄어들 전망이다. 이에 따라 합법적으로 운영하는 펜션은 주5일제 실시와 맞물려 수익률은 오히려 높아질 전망이다.
신행정수도 입지 결정
신행정수도 입지가 충남 연기ㆍ공주(장기) 지구로 사실상 확정돼 내년 1월부터 토지 수용과 보상이 시작된다. 토지 보상은 공시지가(2004년 1월1일 기준)에 지가변동률, 물가상승률, 토지이용현황 등을 종합적으로 반영해 산정한다. 충남 연기군 남면 일대 관리지역의 전답은 최고 평당 30만원 수준이지만 표준지 공시지가는 10만원에 불과하다. 임야는 가격차가 더욱 심해 추가 하락이 예상된다. 반면 행정수도 후보지에서 반경 10㎞ 이상 떨어진 지역은 규제가 덜하고 수용도 피할 수 있어 지가 상승이 예상된다. 연기군 조치원읍과 전의면, 전동면 일대와 공주시 의당면 일대가 수혜지역으로 꼽힌다. 대전도 유성구와 서구 등 서쪽 지역을 중심으로 전망이 밝다.
송영웅 기자 herosong@hk.co.kr
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