27일 대법원이 토지거래 허가구역 내에서 관할 관청의 허가 없이 토지를 거래한 사람들에 대해 ‘범죄 의도가 명백하지 않다’는 이유로 무죄를 선고했다. 주택거래 신고제로 부동산 시장이 극심한 침체 상태에 빠져있는 터라 투자자들의 관심이 모아지고 있다.토지거래 허가제란 토지의 투기적 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역, 지가가 급상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 허가구역으로 지정해 계약 전에 허가를 받도록 하는 제도다. 근거 법령은 국토이용관리법이며 허가구역은 5년 단위로 지정된다.
허가를 받아야 하는 면적은 도시계획 구역 내에 있는 ‘주거지역’이라면 180㎡를 초과하는 면적일 때만 허가를 받으면 된다. ‘상업지역’의 경우 200㎡ 초과, ‘공업지역’은 660㎡ 초과, ‘녹지지역’은 200㎡ 초과, 지역 지정이 안된 구역은 180㎡ 초과시 적용된다.
도시계획 구역 밖 토지의 경우 거래 규모가 ‘농지’의 경우 1,000㎡ 초과, ‘임야’는 2,000㎡ 초과, 농지 및 임야 이외의 토지는 500㎡를 초과할 때 허가 대상이다. 따라서 이러한 면적기준 이하의 토지는 허가 없이 신고만 하면 된다.
이 같은 면적기준 외에 허가대상의 예외로는 어떤 것이 있을까. 토지수용법에 의한 토지 수용과 사용 및 환매, 민사소송법에 의한 경매, 주택건설촉진법에 의한 주택과 대지의 공급, 국유재산을 일반 경쟁입찰에 처분하는 경우, 국세ㆍ지방세 체납처분 등의 경우가 예외로 인정된다.
대표적인 경우인 경매로 인한 취득 시에는 토지거래 허가구역내의 토지라 할지라도 허가 없이 합법적으로 취득할 수 있다. 경매로 부동산을 취득할 경우 세금은 낙찰가를 기준으로 하는데 등록세는 낙찰가의 3%, 취득세는 2%, 여기에 등록세의 20%인 교육세와 취득세의 10%인 농특세를 합해 낙찰가의 총 5.8%에 해당하는 금액을 세금으로 내게 된다.
따라서 토지거래 허가구역에서 넓은 땅을 구입하려는 투자자는 법원 경매나 자산관리공사가 하는 공매 공고를 꼼꼼히 살펴보는 게 중요하다.
/전원 변호사 법무법인 대유 대표
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