신행정수도 이전작업이 본격화하면서 충청권을 중심으로 부동산 명의신탁 사례가 다수 적발되고 있다.현행 법은 부동산에 관한 물권(소유권, 전세권, 지상권 등)은 반드시 실제 권리자의 이름으로만 등기하도록 하는 부동산 실명제를 채택하고 있다..
부동산 실권리자의 등기에 관한 법률(부동산 실명법)에서 규제하고 있는 대상은 '명의신탁'과 '장기미등기'다. 명의신탁은 실질적으로 자신(신탁자)이 보유하고 있는 부동산을 다른 사람의 이름(수탁자)을 빌어 등기하는 것을 말한다.
장기미등기는 매매나 증여에 의해 부동산을 취득하고도 등기를 이전하지 않은 채로 원소유자 앞으로 장기간(3년 이상) 방치해 두는 것을 말한다.
부동산 실명제는 남의 이름을 빌어 등기함으로써 발생할 수 있는 부동산 투기, 세금 탈루 등 각종 부조리를 제거하고 부동산 가격 안정에 기여하도록 하기 위해 도입된 제도이다.
부부간의 명의신탁, 종중 부동산의 명의신탁은 예외로 인정하며 양도담보의 가등기, 공유지분의 구분소유등기, 신탁법 또는 신탁업법에 의한 신탁등기는 제외된다.
명의신탁약정의 효력에 대해 알아보면, 명의신탁을 하는 경우 명의 신탁자와 명의 수탁자간의 명의신탁을 하기로 한 약정은 무효가 되고, 명의신탁약정에 의해 이루어진 등기도 무효가 된다.
다만 부동산을 매도한 사람이 명의수탁자를 진정한 매수인으로 알고 계약을 체결한 경우(계약명의 신탁)는 등기가 유효한 것으로 인정된다. 이 때 명의신탁 약정은 무효가 되나 등기는 유효한 것으로 인정되기 때문에 부동산은 명의수탁자에게 귀속된다. 이 경우 명의 신탁자는 부당이득 반환을 청구할 수 있을 뿐이다.
만약 명의수탁자가 명의신탁자 몰래 부동산을 제3자에게 양도했다면 제3자가 명의신탁이 있었던 사실을 알았든 몰랐든 관계없이 명의신탁자는 자신의 권리를 주장할 수 없게 된다.
다시 말해 종전에 판례로 인정받아온 명의신탁은 부동산실명법 시행 후에는 무효화됐기 때문에 명의신탁자의 재산권은 보호 받기 어렵다. 다만 횡령죄 성립 여부는 별개로 한다.
부동산 실명제를 위반 했을 때 다른 사람의 이름을 빌어 등기한 실권리자인 명의신탁자에게는 과징금(부동산가액의 30%)이 부과된다.
과징금 부과 후에도 실명으로 등기하지 않은 경우는 과징금 부과 후 1년 경과 땐 10%, 2년 경과 시 다시 20%의 이행강제금을 내도록 하고 있다. 장기 미등기의 경우는 부동산을 취득하고 매도인으로부터 등기를 이전하지 않는 경우 60일이 지나면 등록세액의 5배까지 과태료가 부과된다. 위의 경우 모두 형사처벌도 받을 수 있다는 점을 유념해야 한다.
전원/변호사 법무법인 대유 대표
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