미래에셋증권은 22일 국내 부동산 전반에 심각한 거품이 형성됐다고 볼 수 없다고 주장했다. 이에 따라 향후 부동산 가격이 하락하더라도 서울 강남 아파트의 경우 최대 10% 선에 그칠 것으로 내다봤다.미래에셋증권 이덕청 이코노미스트는 이날 보고서에서 "최근 15년간 전국 주택가격 및 서울 아파트 매매가격 지수의 움직임을 보면 서울의 아파트 가격이 최근 3년 사이에 80%가량 급등하긴 했지만, 이는 1990년 이후 물가가 상승한 정도와 비슷한 수준"이라며 "그 정도를 거품이라고 단정하기 어렵다"고 말했다.
이어 증시에서 사용되는 주가수익비율(PER)을 국내 부동산 가격에 적용, "서울 지역의 아파트가격수익비율은 40∼45배 수준으로 가격상승이 본격화하기 전 2000년 말의 20∼25배에 크게 상승했다"며 "하지만 초유의 저금리에 따른 할인율 하락효과로 인해 서울지역의 균형 가격수익비율이 28∼42배 수준이라는 점을 감안하면 서울지역 아파트의 고평가 정도는 10% 미만"이라고 설명했다.
여기서 아파트가격수익비율은 집을 구입한 후 임대했을 때 들어오는 연간 임대비에 대한 주택가격의 비율로 우리나라의 경우 전세가 대부분이므로 임대비는 전세가에 이자율을 곱해 계산했다.
이 이코노미스트는 "서울 아파트가격 시가총액의 40%를 차지하고 있는 강남 3개구 지역 아파트의 경우, 교육 등의 요인을 감안하더라도 현재의 가격수익비율이 적정수준에 비해 10∼15% 가량 높게 형성돼있는 것은 사실"이라고 덧붙였다.
그는 이에 따라 "최근 주택거래량 위축, 전세가격 하락 등 몇 가지 약세전환 신호에도 불구하고 부동산 거품붕괴론에 동의할 수 없다"며 "향후 주택가격 하락은 전국적으로 5% 이내에 그칠 것"이라고 전망했다.
한편 이 이코노미스트는 "앞으로도 금리가 4%대를 벗어나기 어렵기 때문에 낮은 최소 요구수익률로 인해 5% 가량 아파트 가격이 떨어질 경우 신규 주택투자수요가 발생할 것"이라고 덧붙였다.
/장인철기자 icjang@hk.co.kr
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