주택거래신고제 여파로 부동산 거래시장이 최근 유례없는 침체상황을 겪으면서 교환매매에 대한 관심이 커지고 있다.교환매매란 부동산의 매매거래에 있어 금전 이외의 재화로 교환하는 것을 말한다. 교환거래는 부동산 시장이 불황일 때 최후의 거래수단으로 활용되는 경우가 많다. 급하게 팔려고 내놓아도 쉽게 처분되지 않는 부동산 물건일수록 교환시장에 많이 나오기 마련이다. 토지나 상가, 전원주택 등 환금성이 약한 종목이 대부분이다. 그러나 최근엔 환금성이 높은 아파트마저 거래가 어려워지면서 아파트와 토지, 상가와 토지 등을 매개로 한 교환이 증가하고 있다.
이에 따라 매매 교환에 따른 세금은 어떻게 부과되는지 궁금해 하는 일반인도 크게 늘었다. 일단 교환거래도 매매거래의 한 형태이기 때문에 교환으로 취득하거나 양도하는 부동산에 대해서도 일반 매매와 동일하게 취득세와 양도세 등이 부과된다. 다만 일반 매매는 양도가액을 확인하기 쉬운데 비해 교환의 경우는 일부 차액에 대해서만 대금 지급이 이뤄지기 때문에 양도가액을 확인하기 어렵다.
현재 교환의 경우엔 취득세와 양도세 모두 실거래가를 원칙으로 하고 있다. 실거래가가 확인되지 않을 경우에는 실제 거래됐던 금액과 감정가액, 기준시가 등을 적용해 파악한다. 따라서 토지 등 매매 사례를 파악하기 쉽지 않은 부동산인 경우에는 기준시가를 적용해 과세할 수도 있게 된다는 뜻이다. 이밖에 중개수수료는 교환 부동산 가운데 가액이 큰 부동산을 기준으로 정해진다.
교환거래는 잘만 활용하면 조속한 처분이 가능한데다 원하는 부동산을 쉽게 살 수 있는 장점이 있지만 속성을 잘 이해하지 못하는 경우라면 거래사고의 위험도 크다. 무엇보다 부동산 가격을 객관적으로 평가하기 어렵기 때문에 시세파악에 주의해야 한다. 특히 최근 거래가 없었던 지역의 토지 등에 있어서는 시세가 크게 달라질 수 있는 만큼 신뢰할 수 있는 중개업소를 찾아 객관적인 평가를 받는 것이 중요하다.
전원 변호사·법무법인 대유 대표
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