아파트 분양권은 세무상 부동산을 취득할 수 있는 권리로, 청약예금이나 청약저축 등 주택청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양아파트의 입주권을 뜻한다. 용어 그대로 분양을 받을 수 있는 권리이지, 물권이 아니라서 잔금을 치르고 등기를 하지 않은 이상 주택소유로 간주되지 않는다.분양권은 실물이 아니고 권리이기 때문에 명의변경이 자유롭다. 이로인해 프리미엄(웃돈)을 주고 명의변경을 해 부동산 투기의 온상이 되면서 매매가 금지되기도 했다. 현재 일정 요건을 갖춘 분양권에 한해서는 거래가 허용되지만 그 거래에 대해서 양도소득세를 물리고 있다.
분양권은 권리이기 때문에 기준시가가 없고 실거래 가격을 기준으로 양도세를 산정한다. 즉 분양권을 팔면서 발생하는 양도차익에 기본공제분인 연간 250만원을 빼주고 여기에 양도차액에 따른 9∼36%의 세율을 적용, 세액을 산정하는 구조이다.
이 때 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 양도세 신고를 하면 10%의 감세 혜택을 받을 수 있다.
장기보유 특별공제의 경우 토지와 건물의 양도 때 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제해 주고 있다. 원칙적으로 분양권은 토지, 건물과 같은 실체가 아니기 때문에 이의 적용을 받지 않는다. 다만 재개발·재건축 조합원의 아파트 분양권을 양도할 때는 일반적인 아파트 분양권과는 다르게 기존 부동산과 분양권 부분을 구분해서 별도로 양도소득세를 산정한다. 기존 부동산의 양도차익을 계산할 때 3년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제를 해주고 있다.
요즘 절세 방법으로 분양권 공동명의에 대한 문의가 늘고 있다. 하지만 국세청의 자금출처 조사가 뒤 따를 수 있기 때문에 양도차익이 적은 경우에는 실효성이 없다. 실제 공동명의로 절세의 효과를 보려면 양도차익이 크고 자금출처가 확실하다는 조건 외에도 법이 강화되어 분양권을 2년 이상 보유해야 한다.
끝으로 부동산 분양권 양도세와 관련해 주의할 점은 실거래가에 의한 세금부과이기 때문에 혹시 나올지 모를 세무조사에 대비한 준비도 소홀히 하면 안된다. 성실신고와 각종 소명자료 즉 매매계약서, 거래사실 확인서, 매매대금의 수수를 증명할 수 있는 금융회사의 거래자료 등을 잘 보관해 둬야 낭패를 보지 않는다.
/전원 변호사·법무법인 대유 대표
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