“여유 주택을 팔려고 내놓아도 팔려야 처분하지요. 그렇다고 헐값이 팔 순 없잖아요”서울 강동구에 사는 은행원 정모(44)씨는 자신과 부인 명의로 된 아파트 3채를 갖고 있다. 정씨는 내년부터 적용되는 1가구 3주택자에 대한 고율의 양도소득세를 피하기 위해 올해 초 살고 있는 집을 제외한 나머지 아파트 2채를 매물로 내놓았으나 아직 한 채도 처분하지 못했다.
정씨는 “시세보다 1,000만원 이상 낮게 부동산에 내놓았는데 찾는 사람이 없다”며 “강남권 아파트는 물론이고 투기과열지구가 아닌 곳의 아파트도 나가지 않고 있다”고 하소연했다.
정부가 재건축 개발이익환수제 도입 등 최근 들어 초강도 부동산 규제책을 잇달아 내놓으면서 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 부동산 전문가들 사이에서도 현재 부동산 시장에 대해 ‘단기 꼭지점으로 매도 타이밍’이라는 의견과 ‘반등을 앞둔 바닥 다지기 장세’라는 견해가 혼재하고 있다.
‘단기 꼭지점’을 주장하는 전문가들은 재건축 개발이익환수제, 종합부동산세 등 정부가 조만간 도입 예정인 각종 부동산 정책들이 현재 가동중인 주택거래신고제 등의 규제 정책과 맞물리면서 주택시장을 압박, 후반기부터 부동산 시장이 패닉(공황)에 처할 것이라고 내다보고 있다. 다시 말해 참여정부가 주도하는 10ㆍ29부동산 대책 후속 조치 등 서슬 퍼런 규제 칼날이 올해 하반기부터 본격적인 약효를 낼 것이라는 분석이다.
이들은 최근 2~3년 사이 강남권을 비롯한 주요 지역의 중대형 아파트 값이 단기 급등한 측면이 강해 당분간 추가 상승도 어렵다고 지적한다. 특히 물량이 과도하게 공급된 오피스텔과 소형 평형은 된서리를 맞을 가능성이 높다고 입을 모은다.
반면 다른 전문가들은 정부의 부동산 압박 정책에도 불구하고 현재 국내의 자금 흐름 및 투자 동향을 볼 때 큰 폭의 하락은 없을 것이라고 단언한다. 현재 내수 등 국내 경기가 바닥에 있는 상황에서 정부가 경기 부양의 가장 손쉬운 대상인 주택 및 건설 시장을 더 이상 압박하기 힘들 것이라는 분석이다.
호시탐탐 투자처를 찾고 있는 400조원에 달하는 시중 부동자금이 부동산 말고는 없다는 점도 이 같은 주장을 뒷받침하고 있다. 여기에 정부가 올해 8월말까지 신행정수도 이전지를 확정 발표할 계획이어서 주변 지역의 토지 및 주택가격의 동반 상승이 예상된다.
부동산 전문가들은 부동산도 유형과 지역별, 그리고 개인의 재정 여건에 따라 투자 전략을 달리 해야 한다고 제안하고 있다.
한국건설산업연구원 김현아 박사는 “내년부터 양도세가 크게 올라가는 데다 강남권 집값은 현재도 높은 수준이기 때문에 중과세 대상이 되는 집은 올해 안에 주저말고 팔아야 한다”고 조언했다. 강남에 2채 이상의 아파트를 갖고 있는 경우에는 실거주로 한 채만 보유하고 나머지는 파는 게 낫다는 것이다.
김 박사는 “그동안 정부 규제를 피할 수 있는 오피스텔 공급이 과다하게 이루어진 상태인데다 경기 침체로 임대수요는 줄고 있어 공실률이 크게 높아질 것”이라며 “오피스텔은 다소 손해를 보더라도 처분하는 게 유리하다”고 설명했다.
내집마련정보사 김영진 사장도 “한동안 상승세를 기대하기 어렵기 때문에 단기 수익을 노린 투자였다면 서둘러 정리하는 게 낫다”고 지적했다. 김 사장은 “지금의 부동산 전략은 보수적으로 가야 할 때”라고 강조했다.
반면 침체기의 틈새 전략을 구사해야 한다는 의견도 나오고 있다. 유은감정평가소 박병호 소장은 “1가구 1주택자는 매물을 내놓아도 잘 팔리지 않기 때문에 지금 집을 옮기는 건 바람직하지 않다”며 “하지만 물량이 많아 프리미엄이 저평가 된, 입주 1∼6개월 된 아파트는 노려볼 만 하다”고 말했다.
한빛부동산컨설팅 박성훈 사장은 “상가는 경기에 민감하기 때문에 역세권 상가를 시세보다 싸게 사면 경기가 살아날 때 시세차익과 임대수익을 동시에 올릴 수 있다”고 말했다. 박 사장은 “최근 규제가 많은 주택 대신 상가 분양이 붐을 이루고 있는데 이중에는 수익성을 과다 광고하는 곳이 많은 만큼 위치, 유동인구 등 미래 가치를 감안해 투자해야 한다”고 강조했다.
/송영웅 기자 herosong@hk.co.kr
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