주택이나 토지, 건물 등의 부동산 매각 때 발생한 차익에 대해 부과하는 부동산 양도소득세의 확정신고 마감일이 이달 31일로 다가왔다. 최근 정부는 부동산 가격 안정 대책의 일환으로 양도차익에 대한 철저한 과세 원칙을 천명한 상태여서 매수자들은 정확한 신고 요령을 숙지할 필요가 있다.올해는 양도세에 대한 과세기준과 범위가 대폭 강화돼 주택투기지역(53곳), 토지투기지역(4곳)으로 지정된 지역에서는 기준시가가 아닌 실거래가로 양도세를 신고해야 한다. 투기지역이 아닌 곳이라도 1가구 3주택 이상인 사람이 지난해에 집을 팔았다면 무조건 실거래가로 신고해야 한다. 1가구 1주택인 사람도 실거래가가 6억원 이상이면 6억원 초과분에 대해서는 실거래가로 양도세를 내야 한다. 1가구 1주택인 경우도 서울시, 과천시와 분당·일산 등 5대 신도시의 주택을 지난해 10월 1일 이후에 팔았다면 3년 보유 조건 외에 1년 이상 거주해야만 비과세 혜택을 받는다.
따라서 신고 대상 지역에서 부동산 거래를 했거나 양도차익을 줄여서 신고한 경우, 또는 최근 부동산을 자주 거래한 사람은 반드시 확정신고를 해야 한다. 확정신고를 하지 않으면 양도세액의 10%가 신고불성실 가산세로 부과된다. 단, 실거래가 기준 적용 시점은 매매 계약일이 아닌 양도일이다. 양도 일은 잔금 청산일과 등기 접수일 중 이른 날이 된다.
간혹 급매물로 헐값에 매도한 부동산을 실거래가로 신고했으나 허위 신고로 오해를 받는 경우가 있다. 이럴 땐 증빙서류가 필요한데 최근 가계부도 매매 증빙서류로 인정 받는 판례가 나왔다는 점을 참고할 필요가 있다. 보다 확실한 방법은 매매 계약서를 반드시 챙기고, 계약서상 매도 대금을 현금이 아닌 은행 온라인 계좌로 전액 받는 것이다.
일부 거래에서는 매수인이 매매 대금의 일부를 지급하는 대신 양도세를 대신 부담키로 하는 경우가 있다. 이런 경우 판례는 별도의 특별한 약정이 없는 한 예정신고나 확정신고는 매도인의 이름으로 매수인이 해야 할 의무로 보고, '매수인이 의무를 지체 할 때 매도인은 계약을 해제할 수 있다'고 명시하고 있다. 한편 1가구 1주택자로 비과세 요건을 갖춘 집을 팔았거나, 양도세 예정신고를 하고 세금을 냈을 경우에는 확정신고를 하지 않아도 된다.
전원 변호사 법무법인 대유 대표
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