부동산이 한국인에게 차지하는 의미는 유별나다. 내 집 마련이라는 심리적 안정효과 외에도 최고의 재테크 수단이 되어 왔기 때문이다. 실제로 아파트값은 1998년 12월 이후 경제성장률의 4배가 넘는, 연평균 25%의 놀라운 상승률을 기록했다.그러나 이러한 상승국면이 앞으로도 계속될 것인지는 잘 생각해 보아야 한다. 아파트가격에 대한 거품여부를 논쟁하자는 것이 아니라 여러 투자대상 중 하나로서 아파트를 바라보자는 것이다. 흔히 구입가격과 처분가격만을 비교한 후, 아파트에 대한 투자결정을 하는 경우가 많은데, 구입할 때 내는 취·등록세, 처분할 때 내는 양도소득세 그리고 보유기간 중 납부하는 재산세 등의 세금을 함께 고려해야 한다.
주목할 점은 2004년 들어 부동산 관련 세율의 인상과 함께 기준시가의 인상이 동시에 이루어지고 있다는 점이다. 취·등록세의 경우 시가표준액의 5.8%를 납부하지만, 최근 지정된 주택거래신고지역(강남, 강동, 송파, 분당)은 실거래가를 적용함에 따라 납부세액이 3배 이상, 많게는 7배나 올랐다. 앞으로도 취·등록세의 산출기준이 되는 시가표준액은 점차 현실화될 전망이다. 재산세는 작년까지 면적기준으로 부과하였으나 올해부터는 국세청 기준시가로 산정된다.
7월부터 부과될 아파트 재산세는 서울 강남의 경우 3∼7배, 강북 및 수도권, 충청권 일부지역의 경우 2∼3배 정도 인상될 예정이다. 양도소득세의 경우 보유기간에 따라 1년 미만은 50%, 1년∼2년인 경우 40%, 2년 이상인 경우에는 9%∼36%의 세율이 적용되지만, 1세대 3주택은 60%의 단일세율로 과세된다(2004년 양도분 제외). 기준시가 역시 평균 6.7% 상승함에 따라 시세 반영률은 전용면적 50평 이상의 경우 90%까지 높아졌다.
세금을 고려한 투자수익률을 한번 분석해 보자. 2주택 보유자가 서울 강남의 시가 8억5,000만원 아파트를 4억원의 전세를 안고 구입하여 3년 후 10억원에 처분하는 경우, 실제 수익률을 얼마나 될까? 실제 투자비용 4억5,000만원(구입가-전세금)과 처분잔액 6억원(처분가-전세금)을 비교하면 약 33%의 수익률을 올린 것으로 나타난다.
그러나 손에 쥐게 되는 실제 수익금은 1억5,000만원이 아니라 취·등록세 4,930만원(세율 5.8%), 양도소득세 7,246만원(세율 60%) 등 각종 세금을 빼면 2,583만원밖에 남지 않는다. 3년 동안 5%, 연평균 1.7%의 수익률이다. 정상적인 양도소득세율을 적용 받는 2주택자라 하더라도 실제수익률은 연평균 4.7%에 불과하다. (도표 참조)
대출을 이용해 투자한 경우라면 이자비용의 부담으로 인해 수익률은 더 낮아진다. 또한 현재 1주택자라 하더라도 아파트 구입 후 2년 이내에 처분하게 되면 50%의 양도소득세율과 장기보유특별공제가 배제되어 실제수익률은 2%대로 낮아지게 된다.
결국 아파트 가격상승에 따른 투자수익을 기대한다면 납부할 세금을 정확히 파악하고 나서, 원하는 수익률과 실현 가능한 수익률을 비교해야 한다. 또한 다른 투자로는 더 높은 수익률을 낼 수 없는 지 꼼꼼히 따져 보아야 한다. 아파트구입에 들이는 노력과 정성이라면 금융상품 투자를 통해 더 높은 수익률을 올릴 수도 있다는 것을 명심하기 바란다.
김동희 교보생명 재무설계센터 웰스 매니저
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