최근 분양한 주상복합 아파트인 '씨티파크'와 주거형 오피스텔 '위브더스테이트'에 수조원의 청약자금이 접수됐다고 한다. 전매를 통해 많게는 수억원의 프리미엄을, 또 계약을 하지 않아도 손해를 보지 않는 '밑져야 본전' 식의 청약 제도가 허용된 때문일 것이다.하지만 청약 제도를 제대로 이해하지 못해 경쟁에서 뒤쳐지는 이들이 여전히 적지 않다. 청약 제도와 최근의 규제 제도, 그리고 세법을 조화 있게 이해한다면 돈을 벌 수 있는 기회가 더 많아질 것이다. 게다가 최근 정책과 제도가 어느 때보다 빠르게 변하고 있어 정보 습득을 게을리 해서는 안 된다.
제도 변화에 민감해라
청약 제도는 흐름이다. 과열이 되면 규제를, 침체가 되면 부양책이 동원된다. 지금은 지난해 10.29 부동산 종합대책의 일환으로 규제의 시기에 속한다. 특히 투기과열지구라는 제도를 두어 아파트 및 주상복합아파트의 전매 제한 등 강도 높은 규제를 하고 있다.
반면 이런 규제를 피해 새로운 형태의 부동산이 나오고 있는데 대표적인 것이 전매가 자유로운 주거형 오피스텔인 '아파텔'을 들 수 있다. 하지만 이런 '아파텔'도 최근의 과열 청약으로 정부의 규제 레이다망에 걸려 있어 향후 수익 전망이 계속 밝아보이지는 않는다.
최근의 부동산 규제 정책으로는 3월부터 실시된 '주택거래신고제'가 있다. 해당 지역으로 지정되면 주택 거래 시 15일 이내에 거래 사실을 관할 구청에 신고해야 한다. 또 취득, 등록세를 실거래가 기준으로 내야 하기 때문에 세금 부담이 3∼5배 높아진다. 현재 실시 지역은 강남, 강동, 송파구와 성남 분당구다.
또 재건축아파트에 대해 정부는 '재건축 개발이익 환수제'라는 고강도 규제 정책을 하반기중 실시할 예정이다. 재건축아파트를 사려고 계획했던 이들은 신중해져야 할 것이다.
기초적인 세무지식을 갖춰라
대부분의 부동산 규제 정책을 보면 세금과 밀접하게 연관돼 있다. 세금에 대한 지식 없이 투자하다가는 낭패를 보기 쉽다. 특히 양도소득세는 반드시 알아둬야 할 기초 지식에 속한다.
양도소득세는 부동산을 팔 때의 가격이 구입 당시 가격보다 높을 경우 발생하는 양도차익에 대해 일정한 세율을 곱해 납부하는 세금이다. 물론 양도 차익이 없거나 적다면 걱정할 일은 아니며, 1가구 1주택일 경우 3년 이상 보유(서울, 과천, 분당 등 지역은 3년 보유 및 2년 이상 거주)하면 세금을 면제받을 수 있다. 특히 특정 기간(표 참조) 중에 분양받은 경우 다른 주택이 있어도 5년간 양도소득세를 전액 감면해 주고 있어, 본인이 분양받은 아파트가 이런 조건에 해당되면 절세를 할 수 있다. 가령 감면 주택이 있는 상태에서 추가로 주택을 구입해도 1가구 2주택에 해당되지 않아 나중에 산 주택을 3년 보유 후 팔면 세금을 내지 않게 된다.
그밖에 취득 시 납부하는 취득·등록세와 보유세인 재산세가 얼마인지도 꼼꼼히 살펴보는 것이 필요하다. 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)를 이용하면 세금에 대해 정확하고 폭 넓은 이해가 가능하며 구체적인 세액 계산도 가능하다.
심우성 국민은행 아시아선수촌 PB센터 팀장
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