서울 강남에 사는 한철수(가명·50)씨는 얼마 전 10년 동안 거주하면서 업무와 주택 겸용으로 사용한 주택 1채를 팔았다. 한씨는 비과세 요건을 갖췄다고 생각했다. 그러나 3,000여만원에 달하는 거액의 양도소득세를 납부하라는 세무서의 납세고지를 받고 놀라지 않을 수 없었다. 세무서에 확인한 결과, 한씨는 자신이 소유한 다른 업무용 빌딩에 주거로 사용중인 공간이 있어 1가구 2주택자에 해당됐기 때문에 비과세 대상에서 제외됐다는 것을 알았다.그렇다면 한씨와 같이 주택과 업무 2가지 용도로 사용하는 겸용주택에 대한 양도세 부과는 어떤 기준에 따라 이뤄질까.
결론부터 말하면 하나의 건물에 주택부분과 주택 이외의 부분이 같이 있는 겸용 주택도 독립된 주택으로 간주한다. 다만 이 경우 주택면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 이외의 부분은 주택으로 보지 않고 주택 면적에 대해서만 주택으로 인정한다. 주택 면적이 주택 이외의 면적보다 클 경우에는 전체를 주택으로 본다.
한씨의 경우 양도 전 주거용으로 사용했던 공간을 사무실로 변경했을 경우엔 비과세 혜택을 받을 수 있었으나, 겸용 주택에 대한 세금 상식 부족으로 비과세 혜택을 받지 못한 사례로 꼽힌다.
겸용 주택 소유자도 절세 전략이 필요하다. 업무용으로 용도 변경을 하는 비용이 양도세 부담금보다 적다면 용도변경을 해 비과세 혜택을 받는 것이 유리하다. 그 반대인 경우라면 굳이 용도변경을 하기보다 양도세를 부담하는 것이 낫다.
이유호 대신세무회계사무소 세무사
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