주택거래신고제 등 정부의 각종 규제 강화로 해당 지역의 재건축과 일반 아파트 값이 하향 곡선을 그리면서 상대적으로 전매 제한 등의 규제를 받지 않는 재개발 지분에 대한 관심이 서서히살아나고 있다.
재개발 지분 투자는 재건축이나 주상복합 아파트처럼 분양권 전매 제한을 받지 않는 데다 청약통장 가입과도 무관하다는 장점이 있다. 또 일반 아파트처럼 청약 재당첨 기간 제한도 받지 않는다. 특히 재개발이 완료돼 동 호수를 정할 때에는 로열층을 우선 배정받을 수 있는 등 주택 실수요자들에게는 더 없이 좋은 내 집 마련 수단이다.
재개발 지분은 개발이익 환수가 추진중인 재건축 아파트나 전매제한 조치가 내려진 주상복합 아파트와 달리, 정부의 서릿발 같은 부동산 규제 정책에서도 벗어나 있다.
서울시가 강북 뉴타운과 청계천 복원사업 등 강북권의 재개발 사업을 의욕적으로 추진하고 있어 당분간 사업 추진도 신속히 이뤄질 전망이다.
재개발 사업에 대한 투자는 크게 향후 아파트 입주가 가능한 지분을 매입하거나 그 일대에서 분양하는 아파트에 청약하는 두 종류가 있다.
재개발 지분 매입은 가격 면에서는 저렴하다는 장점이 있는 반면, 사업 기간이 길어질 수 있다는 단점이 있다. 일부 재개발 지구의 경우 조합원간의 이해 충돌로 사업 완료 기간이 6∼7년이나 걸리는 경우도 있다.
또 재개발의 경우 조합원들이 더 많은 지분을 받기 위해 단독이나 다가구를 다세대로 소유권을 분할 등기하는 경우가 빈번하다. 이 경우 조합원 수가 늘어나 향후 입주 부담금이 늘어날 소지도 있다. 최근 서울시는 이 같은 문제점을 보완하기 위해 지난해부터 전용면적 18평 이하의 경우 여러 세대로 쪼개졌더라도 지분 한 개만 주겠다고 결정, 이 같은 우려는 점차 사라지고 있다.
재개발 구역에서 분양하는 일반 아파트 청약도 노려볼 만 하다. 재개발 단지는 장기 계획 하에 대규모로 지어지기 때문에 향후 투자가치가 충분하다.
부동산 금융포털 유니에셋에 따르면 올해 4월부터 15개 서울 재개발구역에서 총 1만658가구가 공급돼 이 중 3,100가구가 일반에 분양될 예정이다. 이들 재개발 지분 중에는 한강 조망권이 있거나, 강북 뉴타운 지역, 청계천 개발 등의 호재가 있는 곳을 노리는 것이 유리하다.
재개발 사업에 대한 분석은 일반 분양 전후가 좋은데 이 때가 되면 일반분양 때 입주 시기나 조합원 추가 부담금 등이 명료하게 드러나 손익 분석이 가능하기 때문이다.
현재 주목할 만한 재개발 구역으로는 길음 뉴타운인 성북구 삼선2구역을 비롯해 성동구 금호 11구역, 중구 황학구역 재개발, 종로구 숭인4구역, 관악구 신림 7구역 등이 꼽힌다.
성동구 금호 11구역의 경우 조합원 지분은 현재 2억원 안팎에서 형성돼 있다. 이 구역에서 대우건설은 서울 4차 동시분양에서 31평형의 분양가를 4억3,000만원 수준으로 정했다. 조합원은 1억∼1억2,000만원의 추가 부담금만 내면 31평 로열층에 입주할 수 있어 일반 분양에 비해 훨씬 유리하게 내 집을 마련할 수 있다.
유니에셋 김광석 팀장은 "재개발은 사업 기간이 길다는 단점이 있으나 최근에는 서울시의 강력한 의지에 따라 진행되기 때문에 사업 절차가 신속히 진행된다"며 "대다수 주택거래신고제 등의 규제에서 제외된 강북권이기 때문에 세금 측면에서도 유리하다"고 말했다.
/송영웅기자 herosong@hk.co.kr
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