'세금을 알면 부동산 투자의 절반은 성공한 셈이다.' 지난해 봇물 터지듯 쏟아진 수많은 부동산 대책 중 일반인들은 물론, 전문가들조차 어렵고 헷갈리는 부분이 바로 세금 분야다. 새로운 대책이 몇 번씩 선보이고 그때마다 기준이 달라지니 세금 전문가들조차 때로는 즉답을 못 내놓는 경우가 생기곤 한다.특히 최근 발표된 세금 관련 대책들은 철저하게 미리 확인해 두지 않을 경우 엄청난 중과세 부과 대상에 포함될 가능성이 커 부동산 소유자들의 경우 반드시 자신의 경우에 맞는 세금 부과 기준과 대처 방안을 마련해 두어야 한다.
이런 가운데 30일부터 주택거래신고제가 도입되고 내년부터 종합부동산세가 시행되면 부동산과 관련된 세금부담은 갈수록 더 무거워지게 된다. 따라서 앞으로는 세금을 따져보지 않은 채 무턱대고 부동산에 투자할 경우, 집값이나 땅값이 오른다 해도 낭패를 볼 수 있으니 향후 세금부담이 얼마나 더 늘어나는지 꼼꼼히 따져보는 것이 바람직하다.
공시지가 앞으로 더 오를 듯
정부는 얼마 전 올해 전국 50만필지 표준지 공시지가를 평균 19.6% 올렸다. 표준지 공시지가는 토지 관련 세금의 기준이 되는 개별공시지가를 산정하는 기초 자료로 활용되기 때문에 6월말 발표될 전국 2,700만필지의 개별공시지가도 큰 폭으로 오를 전망이다.
따라서 올 하반기 이후 토지거래를 할 때 취득세와 등록세, 양도소득세 부담이 크게 늘어나기 때문에 땅을 팔거나 사야 할 경우 올 상반기 안에 매매를 해야 세금부담을 줄일 수 있게 된다.
종합토지세는 6월말 공시지가가 오를 경우 내년 6월 1일 부과 때부터 적용된다. 그런데 문제는 앞으로 공시지가가 더 오를 것이라는 전망이다.
건설교통부는 2003년 기준 67%인 공시지가 현실화율을 단계적으로 높여 2004년 76%, 2005년 85%로 높일 방침이다. 토지과표 현실화율도 지난해 공시지가 대비 36.1% 수준인 과표 적용률도 매년 3%포인트씩 높여 2006년부터 50%로 상향 조정할 계획이다.
정부는 또 올해 중 부동산 과다보유자에 대해 누진과세하는 종합부동산세 관련 법령을 만들어 내년부터 시행할 예정이다. 종합부동산세가 도입되면 고가주택을 여러 채 갖고 있을 경우 팔지 않고 보유만 하더라도 세금부담이 커진다.
토지투기지역 중과
정부는 지난달 강남 송파 서초 강동 등 강남권 4개구를 포함해 전국 21곳을 무더기로 토기투기지역으로 지정했다. 이에 따라 4곳에 불과하던 토지투기지역이 모두 25곳으로 늘어났고, 주택투기지역은 청원군 한 곳을 추가해 54개 지역으로 늘었다. 투기지역으로 지정되면 양도소득세가 실거래가를 기준으로 부과된다.
주택투기지역은 주택을 대상으로 하지만 토지투기지역은 땅뿐 아니라 상가, 오피스텔 등 주택을 제외한 모든 부동산의 매매시 실거래가를 기준으로 양도소득세가 부과된다.
또 과거에는 주택투기지역에만 양도소득세 탄력세율 15%를 적용해왔지만 세법 개정을 통해 토지도 투기지역으로 지정해 지가가 급등하면 양도세에 탄력세율이 적용된다.
만일 1년 미만의 단기거래를 하면 실거래가를 기준으로 차액의 50%에 해당하는 양도소득세에다 탄력세율 15%포인트까지 덧붙여 차익의 65%를 세금으로 내야 한다.
집을 살 때 취득·등록세(거래가격의 5.8%)를 내야 하고 중개수수료 등 기타 비용까지 합칠 경우 오히려 손해를 볼 수도 있다는 점을 유의해야 한다.
주택거래신고제 30일 도입
30일 주택거래신고제가 도입되면 이르면 4월말 주택거래신고지역이 처음 지정될 전망이다. 최근 주택가격이 이사철을 맞아 꿈틀거리고 있기 때문에 정부가 주택가격 안정의지를 보이기 위해서라도 지정을 강행하게 될 가능성이 크다.
신고지역이 되면 주택매매계약을 체결한 후 15일 이내에 계약 내용을 신고해야 하고, 취득세와 등록세가 실거래가를 기준으로 부과된다. 신고 지역이 되면 취득·등록세 부담이 지금보다 2.5∼6.7배 높아질 전망이다.
/전태훤기자 besame@hk.co.kr
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