집을 장만할 때 혹은 집을 늘려갈 때 이용할 수 있는 주택대출상품의 폭이 다양해진다. 시중은행들이 취급하는 기존 주택담보대출과 저소득 서민과 근로자들을 위한 주택구입자금대출 등 기존 주택융자상품 외에 3월 중순부터는 미국 등 선진국에서 널리 이용되고 있는 모기지론(장기주택저당대출)이 새로 선보이게 된다. 하지만 매사가 그렇듯 무턱대로 고를 일은 아니다. 상품마다 장단점이 있는 만큼 돈을 빌리기 전에 내게 맞는 주택관련대출은 무엇인지 꼭 확인하는 게 중요하다. 가장 중요한 것은 역시 원리금 상환능력(소득)과 대출기간이다.모기지 론
저소득 서민들보다는 일정액이상 고정소득이 어느 정도 보장되는 중산층에게 유리하다.
장점이라면 대출한도가 높고 만기가 길다는 점. 최고 2억원, 최장 20년까지 빌릴 수 있다. 또 만 20세만 넘으면 무주택자는 물론 1가구1주택자도 모기지론을 이용할 수 있다. 25.7평이하 국민주택을 담보로 대출을 신청한다면 우선적으로 지원받을 수도 있다. 담보인정비율도 집값의 70%까지여서 40∼60%만 인정하는 일반 주택담보대출보다 유리하다. 주택가격의 30%만 있으면 집을 살 수 있다는 얘기다.
물론 2가구 이상을 보유한 사람이나, 6억원이 넘는 고가주택을 구입할 경우는 모기지 대상에서 제외된다.
대출금 이자율은 연 7% 안팎으로 예상된다. 낮은 금리는 아니지만 장기대출이고 소득공제가 된다는 점을 감안할 필요가 있다. 고정금리이기 때문에 향후 시장금리가 떨어지면 불리하겠지만, 반대로 시장금리가 상승하는 국면에선 유리할 수도 있다.
단점이라면 원리금 상환부담이 만만치 않다는 점. 모기지론은 원금과 이자를 매달 일정액씩 갚아나가는 원리금균등분할상환 조건이기 때문에 상환액수가 적지 않다. 예컨대 20년만기로 1억원(이자율 연 6.8% 가정)을 빌렸을 경우 매달 78만원씩 갚아야 하며, 1억5,000만원을 15년 만기로 대출(연 7% 가정)을 받았다면 월 원리금 상환액이 120만원에 달한다.
중도에 돈이 생겨 1년안에 갚으면 2%, 5년안에 상환하면 1%의 수수료를 내야 한다.
최대한도가 2억원이라고는 하지만 소득에 따라 실제 대출받을 수 있는 상한선은 달라진다. 무리한 대출을 받는 것을 막기 위해 월 원리금상환액이 소득의 3분의1을 넘지 못하도록 했기 때문에 1억5,000만원을 대출받으려면 연소득이 4,000만원 이상은 되어야 한다. 모기지론은 서민 보다는 중산층용 대출이란 얘기가 나오는 것도 이런 이유에서다.
근로자서민 주택구입자금대출
근로자·서민 주택구입자금대출은 지난해까지 생애최초주택구입자금, 근로자주택구입자금, 중도금대출 등 분산되어 있던 서민 관련 대출상품을 하나로 합쳐 놓은 상품이다. 연간 수입이 3,000만원 이하이면서 6개월이상 무주택 신분인 근로자나 자영업자들을 위한 융자다. 전용면적 25.7평 이하 공동주택을 구입할 때만 돈을 빌려준다. 최장만기는 20년이다.
장점은 이자율이다. 모기지론보다 1%포인트 정도 낮은 연 6%수준의 이자를 받고 있는데, 변동금리이지만 정부가 고시하기 때문에 크게 요동치는 법은 없다. 또 1∼3년까지 거치기간을 주기 때문에 1년 거치 19년 상환(처음 1년은 이자만 내고 남은 19년 동안 원리금을 갚아나가는 것), 3년 거치 17년 상환 식으로 선택할 수 있다. 돈이 생겨 만기전에 갚아도 모기지론과는 달리 중도상환수수료가 없는 것도 이점이다.
하지만 최고한도는 1억원으로 모기지론의 절반밖에 되지 않는다.
일반 주택담보대출
시중은행들이 취급하는 일반 주택담보대출은 대출자격에 제한이 없어 1가구2주택이상인 사람도 이용할 수 있다. 만기나 상환방법도 비교적 자유롭다.
하지만 대출기간이 15년을 넘어야 소득공제가 되고, 공제한도도 거치기간이 3년 이내일 경우에 한해 1,000만원으로 제한된다. 투기지역에서 집을 사 10년이내 대출을 받으면 담보비율이 40%만 인정된다.
/이성철기자 sclee@hk.co.kr
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