부동산 시장이 지난 3년간의 상승세를 마감하고 내년도에는 조정기 내지는 하향 안정세를 보일 것으로 예상된다. 이미 초강수 정부 규제의 직격탄을 맞은 일부 재건축 아파트는 최고가 대비 20% 이상 떨어진 가격에 급매물이 속출하고 있다. 강남권 기존 아파트도 다주택 보유자들의 실망 매물과 매수세 실종으로 거래가 두절되면서 가격 약세 현상은 당분간 지속될 것 같다.지금까지는 수익률 극대화에 투자 초점이 맞춰졌다면 앞으로는 위험 관리식 안전 투자 자세가 절대 요구된다. 다시말해 투자 대상과 시기를 불문한 '묻지마식' 공격적 투자는 자제하고 틈새 시장과 저평가 상품을 노린 '보수적 선별 투자'가 안전하다. 정부 규제가 집중 되는 강남권 아파트, 재건축, 분양권, 주상복합 아파트는 투자 목적이라면 매입을 피하는 게 상책이다.
둘째, 부동산도 수익성과 환금성을 중시해 가급적 '작고 가벼운 상품'에 투자하는 것이 좋다. 불확실성 시대에는 언제든지 현금화 할 수 있도록 유동성을 높이는 게 중요하다.
셋째로 미래의 금리 인상에 철저히 대비하는 지혜가 요구된다. 당분간 저금리 기조가 유지될 것으로 보이나 만약 내년 중에 대출 금리가 2% 이상 급등할 경우 금리 부담을 이기지 못한 매물이 쏟아질 가능성도 배제할 수 없다.
넷째, 정책 및 사회 트렌드 변화, 각종 개발 재료 등을 종합적으로 분석한 후 포트폴리오를 재조정하는 분산 투자 전략이 수익률 신장에 도움이 된다. 특히 신도시, 택지개발지구, 도시계획변경, 고속철 및 지하철 개통, 뉴타운 지구, 미군기지 이전 등 장기적이고 강력한 개발 재료가 중첩 되는 지역을 선택 하는 것이 수익률을 높이는 관건이다.
경부고속철 개통은 고속도로보다 4배 이상의 경제적 부가가치 창출 효과가 있을 것으로 예상돼 내년 4월 개통 후 1시간 이내에 서울 출퇴근이 가능한 천안, 아산역 고속철 역세권을 주목할 필요가 있다. 1964년 일본 신칸센 개통 후 인구 급증은 물론 집 값과 땅 값이 2∼5배 이상 급등한 사례는 참고할 만하다.
다섯째, 부자들을 종합적으로 벤치마킹 한다면 내재 가치 대비 '저평가된 부동산'에 장기 투자 하는 것이 부동산으로10억원의 부자가 되는 지름길이다. 현재로선 주택 보다는 토지가 통계상 저평가 되었다고 볼 수 있고 대지 지분이 넓고 오래된 연립이나 다세대, 다가구와 근린상가도 대표적인 저평가 상품에 속한다.
또한 토지이용 및 거래규제가 점차 완화될 것으로 보이는 농지, 과수원, 농가주택과 택지개발지구내 상업 및 근린생활용지 그리고 주5일 근무제 시행을 앞두고 펜션, 전원 주택에 대한 투자도 유망하다.
대통령의 재검토 지시로 기존 임대 주택사업자는 중과 대상에서 제외되고 취득·양도세 등 세제상의 혜택이 그대로 유지될 것으로 보인다. 이에 따라 시중 금리보다 높은 수익성이 보장되는 역세권 소형 아파트에 대한 임대 주택 사업은 노후 대비 소액, 장기투자로 여전히 매력적인 상품이 될 것이다.
고 종 완 RE멤버스 대표
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