비교적 부담이 적은 소액 자금으로 부동산상품에 투자하면서 안정적인 배당수익을 올릴 수 있는 투자방법이 있다. 부동산 간접투자상품에 투자하는 것이다.현재 투자가 가능한 부동산 간접투자상품은 부동산투자신탁과 리츠(REITs) 등 2가지가 있다. 부동산투자신탁은 은행에서 자금을 모집하여 주로 부동산개발사업 대출 등에 따른 이자수익이 주된 운용 수익원이다. 이자수익을 투자자에게 배당하는데 신탁 규모는 현재 약 1조2,000억대에 이르고 있다. 최근에는 전반적인 대출이자율 하락에 따라 증가세가 둔화하고 있다.
반면 리츠는 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 후 임대수익과 부동산 처분이익 등을 배당하는 일종의 부동산 뮤추얼펀드이다. 주 수익원이 대출이자가 아니라 임대수입과 부동산 매매이익이라는 점이 부동산투자신탁과 다르다.
주식 뮤추얼펀드처럼 리츠도 투자상품이기 때문에 손실이 발생할 가능성이 있다. 그러나 고정적인 임대수입이 있고, 특히 국내 부동산가격이 다른 금융상품에 비해 가격 변동성이 적다는 점을 고려할 때 리스크가 상대적으로 적다고 할 수 있다.
1960년 미국에서 도입된 리츠는 90년초 부동산 소유자가 리츠회사에 부동산을 양도할 경우 양도소득세를 유예해주는 등 각종 지원책에 힘입어 본격 성장했다. 지난해말 현재 약 180개의 상장 리츠사가 미국에서 활동 중이며 총자산은 3,000억달러를 넘고 있다.
우리나라에서는 2001년 7월에 도입됐다. 초창기인 셈이다. 삼성경제연구소는 5∼6년 안에 투자대상 부동산의 30%를 차지해 최소 5조원대에서 최대 30조원대로 급신장할 것으로 예측하고 있다.
현재 상장 리츠 6개사와 비상장 리츠 1개사 등 총 7개의 리츠가 총자산기준 8,900억원대의 시장을 형성하고 있다. 여기에 새 상품인 '맥퀴리센트럴오피스 CR 리츠'가 352억원 규모로 오늘(3일)까지 일반공모한다. 만기는 모두 5년으로 1년에 두 번씩 배당한다.
투자방법은 거래소시장에서 상장되어 있는 리츠를 매입하거나, 일반공모 시 청약에 참가하면 된다.
리츠는 부동산전문가에 의해 자산이 운용되어 직접투자에 비해 안정성이 높다. 또 거래소에 상장되어 유동성이 부여되고 투자부동산 매입시 취득세와 등록세가 100% 면제(내년부터 50% 면제)되는 등 강력한 세제 혜택도 있다.
상장된 리츠의 배당수익을 보면 반년에 한번씩 배당을 하고 있으며 연 수익율 기준으로 '교보메리츠'가 1기에 연 9.62%, 2기와 3기에서 각각 7.52%와 5.26% 배당했고, '코크랩 1호'는 1기에 10.03%, 2기에 8.76%의 비교적 높은 배당을 실시했다.
3일 청약을 마감하는 '맥퀴리 리츠'는 충무로에 있는 극동빌딩에 투자하며, 만기가 가까워질수록 예상 배당이 높아지는 구조로 5년간 연평균 세전 11.38%의 배당률을 목표로 삼고 있다.
상장리츠의 거래량은 적은 편이지만 가격은 액면가를 크게 벗어나지 않는 등 안정적인 모습을 보이고 있어, 만기 이전에 투자금을 회수하고자 하는 경우에도 소액일 경우 큰 어려움은 없을 것으로 예상된다.
결국 리츠는 단기 고수익보다는 장기적으로 은행예금이나 채권금리 이상의 안정적인 수익과 부동산 가격상승을 추구하는 투자자에게 적합한 상품이라 할 수 있다.
리츠 투자 시 꼭 살펴봐야 할 점도 있다. 우선 투자 부동산에서 안정적인 임대수익 등이 가능한 지를 따져야 한다. 또한 임대조건에서 월세 또는 전세비중이 높은지 등을 검토하여 수익성을 고려하여야 한다. 이와함께 부동산 위치를 고려하여 향후 가격상승을 기대할 수 있는지, 만기시 투자 부동산을 무리 없이 처분할 수 있는 지도 반드시 검토해야 한다.
김 선 열 삼성증권 FnHonors 청담점 지점장
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