부동산은 10억원 만들기의 대표적인 지름길이었다. 특히 아파트 등 주택은 내집 마련과 시세차익이란 두 마리의 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 가장 효율적인 수단이었다.그러나 10·29 부동산 종합대책이 나온 후 부동산은 위험성이 높은 투자처로 바뀌고 있다. 정부가 양도세는 물론이고 취득·등록세와 보유세까지 천정 부지로 올리겠다고 공언하면서 부동산 투자 시장은 꽁꽁 얼어 붙고 있다.
그러면 이제 부동산은 10억원으로 가는 행렬에서 탈락한 것일까. 꼭 그런 것만은 아니다. 적절한 타이밍을 잡는다면 오히려 실수요자들이 알짜 부동산을 비교적 싼 가격에 확보할 수 있는 절호의 기회가 될 수도 있다.
물론 단기적으로는 급매물이 속출하고 호가가 폭락하는 양상을 보이고 있어 무척 부담스러운 것은 사실이다. 그러나 전문가들조차 중·장기 부동산 전망을 놓고는 견해가 팽팽하게 엇갈리고 있다.
내년 이후에도 집값이 계속 안정될 것이라고 보는 긍정론자들은 지난 3년간 급등에 따른 부담감과 거품 붕괴 우려, 금리의 상승 반전, 입주 물량 초과 등 악재가 겹치고 있기 때문에 집값이 더 이상 오를 수 없다고 점친다.
반면 이번 대책에는 분양가규제, 금리인상, 부동자금 흡수책, 공급확대, 교육제도 개선 등과 같은 근본 처방전이 빠졌고, 공개념이 직접 도입 되기 전까지는 장기적인 시장안정을 기대할 수 없을 뿐만 아니라 집값 상승 가능성이 상존한다는 부정론도 만만치 않다.
일부에서는 공개념이 빠져 약발이 떨어진다고 하지만 개인적으로는 공개념 대책이 무기한 보류되거나 후퇴한 것이 아니라 여론에 밀려 한층 수위가 높아진 데다 추가 대책이 예고된 상태여서 언제든지 시장을 급냉시킬 수 있는 칼날임을 분명히 인식해야 한다고 생각한다.
올해 말까지는 단기적으로 정책 변수가 집값을 좌지우지 하겠지만 시간이 갈수록 시장 가격은 수급 요인에 따라 수렴될 전망이다. 즉, 지금으로서는 공개념 대책이 현실화할 지 여부가 최대 변수로 작용할 것이고 중장기적으로는 금리인상과 경기회복 여부, 공급 확대 등이 중요해 보인다.
이런저런 여러 요인들을 종합해 감안할 때 금리의 점진적 상승과 입주 물량 초과가 예상되는 내년 상반기까지는 집값이 보합 또는 하향 안정세를 나타낼 것으로 전망된다. 집값이 상승할 수 없다고 하더라도 400조원이 넘는 시중 부동자금이 주식 등 대체 시장으로 이동하기 힘들고, 저금리 기조 자체는 내년까지 유지될 것으로 보여 부동산 거품이 급격히 빠지기는 어려울 것으로 보인다.
또 부동산 이외에 마땅한 투자처가 없는 한 현금확보(차익실현) 욕구도 생각 만큼 크지 않고 다음 기회를 기다리는 '묻어두기'식 장기 투자자가 늘어날 것이기 때문이다.
이에 따라 일정기간 다주택자의 절세 매물이 소화된 뒤에는 바닥에서 매수하려는 실수요자 위주로 거래가 되살아 나면서 내년 말 이후에는 경기회복, 공급부족과 맞물려 재반등 가능성이 높다. 따라서 은행 대출을 받은 단기 투자자들은 손절매를 통해 빨리 처분하는 게 유리하다. 하지만 여윳돈으로 투자한 것이라면 시장 움직임에 일희일비하지 말고 장기 투자하는 것이 유리할 것으로 보인다.
고 종 완 RE멤버스 대표 re119@unitel.co.kr
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