정부가 열린우리당을 통해 '10·29 부동산대책'을 뒷받침하기 위한 세법 개정안을 제출함에 따라 2005년 1월부터 1가구 3주택자의 양도차익에 대한 중과세 방안이 본격 추진된다.3주택자 양도세율 최고 75%
개정안에 따르면 내년 1월부터 1가구 2주택자가 투기지역 내 집을 팔 때 기존 양도세율(9∼36%)에 탄력세율(15%)이 더해져 최고 51%까지 부과되고 투기지역 내 1가구 3주택자에 대해서는 60%의 단일세율에 탄력세율을 합쳐 최고 75%의 세율이 적용된다.
탄력세율 적용시기는 시장 상황에 따라 추후 결정되며, 3주택자에 대한 중과세는 1년간 유예기간을 거쳐 2005년 1월부터 시행된다. 따라서 3주택자가 내년 말까지 기존 주택을 처분하지 않을 경우 양도차익의 80% 가량을 환수 당하게 된다.
더욱이 3주택자는 3년 이상 장기 보유할 경우 양도차익의 10∼30%를 양도세 과표에서 공제해주는 혜택에서도 배제된다. 예컨대 5년 이상 보유한 아파트(양도차익 3억원, 취득·등록세 등 비용 1,200만원 기준)를 내년 말 이전에 처분하면 기존 세율(9∼36%)과 장기보유특별공제(양도차익의 15%) 혜택을 받기 때문에 8,400만원의 세금만 내면 된다.
하지만 2005년 이후 팔 경우엔 기본세율 60%와 탄력세율(15%)이 적용되고 특별공제도 받지 못하기 때문에 세금이 2억3,800만원으로 껑충 뛰어오른다. 연평균 세후 수익률이 현재 8.6%에서 시중은행 금리에도 못 미치는 2.4%로 급락하는 셈이다.
2∼4채 임대사업자 중과세 적용될 듯
정부는 법안이 제출됨에 따라 금명간 변칙증여 등을 이용한 양도세 중과 회피 방지책과 3주택자 기준, 4채 이하 소규모 임대사업자 처리, 취득·등록세 문제 등 후속조치를 발표할 계획이다. 하지만 부처간 이해관계가 엇갈려 취득·등록세 문제는 조율에 어려움을 겪고 있다. 보유세는 올리고 거래세는 낮추겠다는 게 재정경제부 방침이지만, 행정자치부는 세수 차질 등을 이유로 당장 내년에는 취득·등록세율(5.8%)을 내리지 않겠다는 입장이다.
4채 미만 임대사업자의 세감면 혜택 유지도 재경부가 완강히 반대하고 있어 시행이 불투명하다. 이종규 재경부 재산소비세심의관은 "2채 이상의 임대사업자에게까지 보유세와 양도세 감면혜택을 주는 것은 투기심리만 조장할 수 있어 허용하기 어렵다"고 말했다.
이에 따라 양도세 중과 대상 1가구 3주택을 판정할 때 5채 이상을 10년 이상 임대하는 장기 임대사업용 주택 연면적 45평 미만의 농어촌주택 10년 이상 사용해온 종업원 기숙사용 주택 등만 예외를 인정 받을 것으로 보인다. 정부는 12월 중 대통령령(소득세법 시행령)을 고쳐 3주택 기준을 구체적으로 규정할 방침이다.
/고재학기자 goindol@hk.co.kr
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