정부의 강력한 집값 안정 의지에 눌려 부동산 경기가 불황에 빠질 것으로 우려되면서 불황기의 부동산 유망 상품인 경매에 대한 관심이 높아지고 있다. 전반적인 경기 침체기에다 부동산 경기까지 삐걱대면 은행 대출도 쉽지 않고, 집을 내놓아도 잘 팔리지 않아 훌륭한 주택이 경매로 넘어가는 일이 많다. 자신의 집이 경매 물건으로 나온 사람들에겐 무척 가슴 아픈 일이지만 주택 실수요자들에게는 좋은 내 집 마련의 기회이다. 경매는 생각만큼 그리 어렵지는 않지만 초보자에게는 생소한 분야이므로 차분한 준비가 필요하다. 다음은 부동산 전문 사이트 파인드올 부동산(www.findhouse.co.kr)이 선정한 초보자 경매 체크 포인트이다.1.재개발·재건축 가능 주택 노려라
아파트는 경쟁이 치열하기 때문에 시세보다 저렴한 가격에 낙찰 받기 어렵다. 반면 연립·다세대·단독 주택은 2회 유찰이 관행일 정도로 수요가 많지 않아 '타이밍'만 잘 맞추면 감정가격의 절반 수준에서 매입할 수 있다.
특히 재개발이나 재건축 호재가 있는 주택을 물색해야 한다. 오래된 주택이라고 모두 그런 대상은 아니다. 주변에 낡은 주택들이 군집되어 있거나, 나홀로 연립이라도 바로 옆에 아파트 단지가 있는 경우, 대지지분이 넓은 주택 등을 골라야 한다.
2.권리분석은 발품팔아 확인을
초보자들에게 경매가 까다로워 보이는 첫번째 원인은 권리분석 때문이다. 권리분석을 잘못하면 낙찰 후 인수해야 할 권리가 생겨 결과적으로 시세보다 비싼 주택을 살 수도 있다. 해당 물건의 등기부등본을 확인해 선순위 가등기, 선순위 가처분, 선순위 예고등기, 선순위 전세권 및 임차권, 선순위 지상권 등이 있다면 과감히 포기해야 한다. 이런 권리들은 낙찰자가 인수해야 하는 것들이다.
유치권, 법정지상권 등 등기부등본 상에는 드러나지 않지만 낙찰 후 인수자가 떠 안아야 할 권리들은 발품을 팔아 확인 해야 한다. 권리분석에 자신이 없으면 믿을 수 있는 전문 업체나 전문가에게 의뢰하는 편이 좋다.
3.현시세·추가비용 치밀하게 파악
경매의 강점은 시세보다 낮은 가격으로 주택을 살 수 있다는 것이다. 때문에 주변 시세를 치밀하게 파악해야 한다. 최저 경매가가 감정가의 50% 선이라고 해서 모두 싼 물건은 아니다. 법원 경매 감정가는 시세보다 더 높게 책정되는 경우가 허다하다. 인터넷 서핑이나 현장 방문 등을 통해 물건의 현 시세가 어느 정도인지 알아봐야 한다. 체납된 공공요금, 관리비 등 추가비용도 감안해야 한다.
4.현장가서 자주 실전연습을
경매 관련 서적을 여러 권 외우기보다는 경매 현장에 가서 경매에 조예가 있는 사람들을 따라 해보는 것이 훨씬 좋다. 경매현장에서 예상 입찰가를 정하고, 얼마에 낙찰되었는지를 비교하면서 자신의 장단점을 파악해야 한다.
5.계획한 가격 끝까지 고수해야
스스로 계획한 가격을 끝까지 고수하는 자세가 중요하다. 눈 앞에 그럴듯한 주택이 어른거리는데 가격대가 자신의 계획이나 예상보다 높다면 과감히 포기해야 한다. 경매물건은 충분히 쌓여있기 때문이다.
/김태훈기자 oneway@hk.co.kr
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