경기침체심화 등으로 본격적인 저금리, 저성장이 전망되는 가운데 서울 강남지역등의 부동산 거품붕괴(자산가치 급락) 우려가 커지면서 정부의 부동산가격 안정을 위한 추가적인 특별대책이 조만간 나올 것으로 예상되고 있다. 목돈마련 10억원에 도전하기 위해서는 새로운 환경변화에 대응한 신투자 전략과 포트폴리오 재조정이 필요한 시점이다.첫째 수익성과 환금성을 중시한 투자가 절대 유리하다.
저성장하에서는 소득증가 및 실질구매력 증가에 따른 자산가치 상승은 힘들고, 자본이득(시세차익)만을 노린 투자는 곤란하다. 매달 고정 수익을 얻을 수 있는 투자가 유리하며 유사시 현금화가 가능한 '작고 가벼운 상품'이 바람직하다고 하겠다.
둘째 단기수익 목표보다는 중장기적 투자관점에서 접근해야 한다.
정부정책이 규제로 전환하고 대통령이 나설 정도로 초고강도 추가대책이 예상되는 만큼 집값이 계속 오르기는 힘들어 보인다. 단기간내 시세차익을 노리기보다는 향후 5∼10년후의 미래가치를 바라보는 장기적 관점에서 수익력과 경쟁력있는 상품을 선별 투자하는 세밀한 투자자세가 필요하다.
셋째 기대수익률을 낮춘 눈높이 투자가 안전하다.
연리 3%대의 저금리로는 이자수입이 적기 때문에 부동산이든 주식투자든 대체투자를 통한 기대수익률도 낮출 필요가 있다. 예컨대 아파트나 오피스텔 임대 때 수익률이 연리 6∼8% 이상만 돼도 고수익이 되기 때문이다.
넷째 금리인상에 대비하는 지혜가 필요하다.
장기적으로 보면 현재의 금리가 가장 낮은 수준일 수도 있다. 미국 등 세계경제가 회복세를 보이고 있기 때문에 경제성장률과 물가상승률이 높아지면 금리도 오를 가능성이 높다고 하겠다. 벌써 미국의 국공채와 주택저당채권 금리가 6월 이후 단기 급등함으로서 내년 이후에는 우리나라 금리도 오를 가능성이 크다.
금리가 오르면 주택수요가 줄어들고 금융부담을 감당하지 못한 급매물과 차익매물이 늘어날 수 있다.
투자유망상품은?
그렇다면 저금리, 저성장시대에 1억∼2억원의 소액으로 장기투자를 통해 10억원을 벌 수 있는 고수익, 저위험상품은 무엇일까. 앞으로 실업자, 신용불량자 양산 등으로 실질구매력을 가진 유효수요 부족으로 대형 또는 고급주택수요 증가에는 한계가 있을 것이다. 사회트랜드를 보아도 핵가족화의 가속화로 젊은층과 노인층의 독립가구가 점차 늘고 있고 이혼률 증가로 1인가구 급증 및 독거화가 심화하고 있다.
반면에 소형주택은 택지고갈과 이윤감소를 이유로 공공임대를 제외하고는 건설회사에서 공급을 줄일 것으로 예상된다.
또 소형주택은 디플레(자산가치 하락) 또는 경기 후퇴 때 소득감소 및 주거비부담으로 인해 오히려 수요가 늘어나는 특징을 보유하고 있다. 따라서 고정적인 월세수익이 보장되고 꾸준한 자산가치 상승이 기대되는 소형아파트투자가 유망해 보인다.
투자포인트는?
투자포인트는 반드시 신도시개발 등으로 인구유입이 많고 교통체계와 편의시설 등 기반시설 확충과 발전잠재력이 높아 임대수요가 풍부한 지역을 선택해야 한다는 점이다.
그러한 입지조건을 갖출 지역으로는 수도권 남부권중 발전축에 있는 화성, 평택, 오산, 성남, 하남, 광명지역과 신도시로 개발될 김포, 파주시 일대 그리고 내년4월 개통 예정인 경부고속철도인 천안, 아산신도시 역세권등을 들 수 있겠다.
고 종 완 RE멤버스 대표
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