서민들의 내 집 마련을 도와줄 최장 20년 만기 주택 장기대출제도(모기지론)가 내년 1월부터 시행된다. 다세대주택 전셋값만 있으면 당장 아파트를 구입할 수 있을 정도로 대출액이 크고, 이자가 싸기 때문에 서민들도 이용하기가 좋은 금융제도이다. 국내의 금융기관뿐만 아니라 외국계 은행들도 모기지론 시장 선점을 위해 치열한 경쟁을 벌이고 있어 서민들은 느긋하게 기다리다 입맛에 맞는 '밥상'을 고르면 될듯하다.모기지론이란
모기지론은 주택 등 부동산을 담보로 주택저당증권(MBS:mortgage backed securities)을 발행해 장기주택자금을 대출해 주는 선진국형 금융제도이다.
자금 수요자가 은행을 비롯한 금융기관에서 집값의 70% 한도내에서 장기(10∼20년)저리자금을 빌리면 은행은 주택을 담보로 MBS를 발행, 중개기관에 팔아 대출자금을 회수하게 된다. 중개기관은 MBS를 다시 투자자에게 판매하고, 그 대금을 금융기관에 지급한다. 은행은 대출할 때 취득한 저당권을 담보로 하는 증권을 발행해 유통시켜 또 다른 대출자금을 마련할 수도 있다. 통상 주택구입자금대출과 주택담보대출 두 종류가 있는데 대출한도에 제한이 없으며, 대출기간은 최장 20년이다.
한편 재정경제부는 서민들이 모기지론을 빌리고 이자를 갚을 경우 연말정산 때 소득공제 한도를 1,000만원으로 정했다. 이 정도의 소득공제 혜택을 받으면 부담 금리가 1.0∼1.5% 정도 떨어지는 효과가 발생한다.
모기지론, 어떤 혜택 있나
정부가 추진 중인 모기지론은 집값의 30%만 있으면, 집을 살 수 있도록 한 제도이다. 명목 적용금리는 6.8%로 정해질 듯하지만 연말정산 때 소득공제를 해주기 때문에 실제 이자는 5% 초중반 대로 떨어진다.
예를 들어 5,000만원을 갖고 있는 직장인이 이 제도를 이용하면, 1억5,000만원짜리 아파트를 당장 살 수 있다. 이럴 경우 본인이 매달 갚는 돈(원리금)은 약 68만원. 이자와 원금을 합쳐 20년간 분할 상환한다는 전제 하에 계산된 금액이다.
하지만 이 제도를 이용해 고급 주택을 구입할 수는 없게 될 전망이다. 구체적인 시행방침이 확정되지는 않았지만, 시가 6억원 이상 고가 주택은 대출 대상에서 제외될 가능성이 높다. 재경부는 매월 원리금 부담액을 월급의 3분의 1 수준, 대출 총액은 집값의 70% 수준으로 제한한다는 방침을 세워두고 있다.
모기지론 VS 은행 장기대출
모기지론과 은행의 장기 주택자금 대출의 가장 큰 차이점은 대출금리의 변동성 여부다. 모기지론은 20년간 동일한 대출 이자율이 적용되는데 반해 국민은행의 장기 대출은 6개월 또는 1년 단위로 대출이자율이 변동된다. 향후 금리가 상승할 경우 은행 장기대출을 받은 고객의 이자부담은 늘어난다.
대출한도 면에서도 모기지론이 시중은행의 장기 대출에 비해 유리하다. 모기지론은 집값의 70%까지 빌려주는데 반해 은행의 대출한도는 담보가의 60%다. 여기다 '방 공제'(방 개수에 따라 대출한도를 줄이는 것)까지 감안하면 은행의 실질 대출한도는 담보가의 50% 내외에 불과하다. 하지만 대출자격 면에서는 모기지론이 무주택자로 한정되는데 반해 은행 대출은 제한이 없다.
/김태훈기자 oneway@hk.co.kr
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