소형 평형 60% 이상 의무건설과 조합원 지위 양도 금지 등의 내용을 담은 '9·5 대책' 여파로 서울 강남을 비롯해 아파트 시장에 커다란 지각변동이 예상된다. 그 동안 가격 상승을 주도해 온 재건축 시장이 위축되면서 재건축 시장에서 빠져나간 투자자들이 일반 아파트나 중대형 주상복합, 상가, 토지 등으로 분산되고 있다. 정부의 각종 투기억제 대책들로 부동산 시장에 투자하기가 예전만큼 녹녹하지는 않지만 시장 흐름을 정확히 읽고 꼼꼼한 투자 전략을 마련한다면 얼마든지 성공 투자가 가능하다. 상품별로 달라진 투자 환경과 그에 따른 투자 전략을 살펴본다.재건축 아파트
정부의 '9·5 부동산 시장 안정대책'이 발표되면서 강남을 비롯한 재건축 단지들이 수익성 급락이 불가피하게 됐다. 소형평형 의무건설 비율이 60% 이상으로 강화된 데다 서울시가 상당수의 강남 재건축 단지를 제2종 일반주거지역으로 분류해 용적률이 200%를 넘지 못하게 함으로써 1대 1 재건축 단지를 비롯한 상당수 재건축 추진 단지들의 수익성이 하락할 것으로 전망된다.
또 지난 '5·23 대책'에 따라 7월 전까지 사업승인을 받지 못한 재건축 단지들은 80% 이상 공정이 진행된 후 분양해야 하는 후분양제 도입으로 재건축 시장의 투자성이 나빠져 투자자들의 꼼꼼한 투자 전략이 필요하다.
재건축 투자를 검토중인 투자자인 경우에는 당초 대형 평형 위주로 재건축이 추진된 단지보다 소형 평형 건립 비율이 높은 재건축 단지에 투자하는 것이 낫다.
사업 단계별로 어떤 규제가 적용되는지 사전에 분석하는 자세도 필요하다. 종전 보다 까다로워진 안전진단 기준 역시 상당수 재건축 단지들의 사업승인 여부를 불투명하게 하고 있다는 점도 확인해 봐야 한다.
치밀한 자금계획과 시간계획을 구성할 수 있는 전문가적 안목도 요구된다. 특히 주변시세, 개발재료, 시장상황 등 제반사항을 고려해 신중하게 접근해야 안전을 담보할 수 있다. 또 금융권이 주택담보대출 비율을 낮추는 것 등에 대비해 풍부한 자금력도 뒷받침 되야 한다.
신규 분양 아파트
신규 분양시장에서는 무주택자 등 실수요자들이 유리한 입장에 있다. 6월 7일부터 투기과열지구에서 새로 분양하는 경우 소유권 이전 등기가 끝날 때까지 분양권 전매가 전면 금지됐기 때문이다. 단타 매매 등을 노린 투기세력이 차단된 만큼 실수요자들의 청약 기회가 크게 늘었다.
가격이나 주변환경, 출퇴근 편리성 등 자신의 원하는 아파트의 기준을 구체적으로 정해놓고, 선별 청약하는 것이 바람직하다. 특히 환금성이 좋은 대단지 가운데 지하철 역세권이나 조망권 등 뚜렷한 강점을 가진 아파트는 입주 후에도 미래가치를 인정 받을 수 있다. 무주택자들은 청약통장 활용에 적극 나서야 한다. 과거 동시분양의 경우 청약자의 상당수가 가수요였던 점을 상기하면, 지금의 시장상황은 실수요자에게 상대적으로 유리하다.
주상복합아파트
지난 7월부터 300가구 이상 주상복합아파트는 청약통장 가입자를 상대로 입주자를 공개 모집해야 하며, 투기과열지구 내에서는 분양권 전매를 할 수 없게 됐다. 따라서 단지규모, 시공사 인지도, 입지여건 등에 따라 극심한 차별화가 불가피하다.
투자자 입장에서는 분양권 전매가 가능한 300가구 미만의 주상복합 청약이 유리하다. 역세권에 위치해 있거나 한강이나 강, 호수 등을 조망할 수 있는 곳이라면 높은 프리미엄 상승도 기대할 수 있다.
임대를 목적으로 한 청약일 경우에는 업무·상업시설이 밀집, 임대수요가 풍부한 지역이 유리하다.
아파트 분양권
분양권 시장이 가장 활발한 서울·수도권 지역 대부분이 분양권 전매가 금지되는 투기과열지구로 묶였기 때문에 투자자들로서는 전매 가능한 기존 분양권 중에서 알짜를 골라내는 것이 중요하다.
특히 지난해 9월 이전 분양한 분양권들은 분양권 전매가 가능해 활용범위가 넓고 희소가치가 높아 이사철이나 입주시점에서 가격 상승을 기대할 수 있다. 또 아직까지 주변 시세보다 저렴하고, 청계천 복원이나 경부고속철도 개통 등 가시화된 개발재료를 안고 있는 지역의 분양권도 상승여력이 남아 있다.
/김혁기자 hyukk@hk.co.kr
전태훤기자 besame@hk.co.kr
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