정부는 최근 재산세 등 과세의 공평성과 부동산 투기억제를 목적으로 '부동산 보유 세제 개편방안'을 발표했다. 내용은 시장가치를 일부 반영한 재산세의 부과, 과세표준액의 점진적인 현실화, '종합부동산세(가칭)'의 신설 등으로 요약된다. 그러나 토지, 건물의 분리과세 등 현행세제의 근간을 그대로 유지하고 있어 과세의 핵심요소인 공평성 확보에는 크게 미흡하다는 여론이 일자 행정자치부는 아파트 등 공동주택에 대하여 현행 종합토지세와 재산세를 통합한 가칭 '공동 주택세'를 신설, 2007년부터 시행한다고 밝혔다.아파트 등 공동주택에 대하여 보유세를 통합 과세하는 것은 조세의 공평성 확보와 현실적인 과세환경 등이 고려된 조치로 보인다.
토지와 건물은 일체로 이용, 거래되는 것이 관행이므로 이를 하나의 과세표준으로 삼아 통합 과세하는 것이 바람직하다.
그러나 모든 토지, 건물에 대한 보유세의 통합과세는 현실적으로 여러 가지 어려움이 있다. 우리나라는 토지, 건물을 각각 독립된 부동산으로 보는 민법체계를 따르고 있어 사전준비가 충분하지 못할 경우 많은 부작용과 혼란이 있을 수 있다.
반면 공동주택은 통합과세 도입시기를 앞당길 필요가 있다. 또 공통주택과 비슷한 성질의 오피스텔, 상가 등 다른 집합건물도 통합과세가 이루어져야 한다.
집합건물은 건물의 구분소유권과 그 대지권을 일체로 하여 하나의 소유권의 대상으로 거래되고, 각 개별가격을 합산한 것 이상의 가치를 지니므로 이를 분리 과세하는 것은 필연적으로 시장가치와의 괴리를 발생시켜 과세의 공평성문제를 낳는다. 또 집합건물은 규격화가 되어 있고 거래도 활발해 적정거래가격을 알 수 있으므로 제도 시행에 큰 어려움이 없다.
집합건물 통합과세를 위해서는 '가격공시제도'의 도입이 필요하다. 이는 현행 '지가공시제도'와 유사한 것이다. 지역별, 종별, 용도별 등에 따른 표준건물을 선정한 후 건물의 구분소유권과 그 대지권을 일체로 한 가격을 적정하게 평가하여 공시하고, 개별건물은 이 표준건물과 위치, 층, 향 등 개별적 특성을 비교하여 가격을 산정하는 방식이다. 현행 지가공시제도와 통합하여 시행할 경우 제도의 조기정착은 물론 공정성 확보 등 여러 가지 시너지효과도 있을 것이다.
가격공시제가 도입되면 재산가치의 적정한 평가가 이루어져 공평 과세가 실현될 수 있다. 단독주택 등 일반건물은 현행제도를 당분간 유지해도 신축건물의 기준가액을 상향 조정할 경우 가격 균형상 별 문제가 없을 것이다.
또 가격공시제 도입으로 취득세, 등록세, 재산세 등 지방세와 양도소득세, 상속세, 증여세 등 국세의 과세표준액 산정방식이 일원화되어 과세행정의 일관성이 유지된다. 단 제도 도입에 따른 과세표준액의 급격한 상승으로 조세저항이 있을 수 있으나 토지 공시지가 적용의 경우처럼 과세목적별로 공시가격의 일정비율을 곱하여 과세표준액을 산정하는 방안도 고려될 수 있을 것이다.
김 상 윤 중앙토지평가위 위원
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