재건축 시장에 파열음이 예고되고 있다. 재건축 아파트에 대한 후분양제 실시와 주거지역 종별 세분화, 재건축 허용연한 차등적용 등으로 수익성이 크게 악화하거나 사업추진 지연이 불가피해졌기 때문이다. 이에 따라 후분양제 실시에 따른 조합원 추가 분담금과 용적률 하락에 따른 수익성 악화 등을 둘러싼 조합과 시공사간 마찰이 잇따를 것으로 전망된다. 또 재건축 기준과 절차를 강화한 도시 및 주거환경정비법 시행이전에 서둘러 시공사를 선정했던 단지들은 시공계약 취소사태가 줄을 이을 것으로 보인다.조합·시공사간 마찰 잇따를 듯
1일부터 투기과열지구에서 사업승인을 받지 못한 재건축 단지는 80%이상 공사가 끝나야 일반 분양이 가능해졌다. 현재까지는 후분양제 도입에 따른 자금 부담을 둘러싼 조합·시공사간 이견이 표출되지 않고 있지만 건설사들이 금융비용을 조합원에게 전가, 소비자들의 추가부담금이 더 늘어날 것으로 예상된다. D건설 관계자는 "후분양제 도입에 따른 문제가 현재까지는 불거지고 있지 않지만 제도변화에 따라 수익성이 크게 떨어질 것으로 보여 아예 조합측에서 재건축을 포기하거나 리모델링으로 선회할 가능성도 있다"고 말했다. 이런 상황이 발생할 경우 수십억원을 들여 시공사 수주전에 나섰던 건설사들의 손해가 불가피해 손해배상 제기 등의 가능성도 배제할 수 없다.
건설업체들이 재건축 사업을 수주하기 위해 조합측에 제시한 용적률의 하향 조정도 불가피할 것으로 보인다. 대부분 건설사들이 3종 일반주거지역(최대 용적률 250% 이하)을 기준으로 해 재건축 사업을 수주했기 때문이다. 1·2종으로 구분된 지역의 경우 재건축 아파트 용적률은 150∼200%이하로 떨어질 수밖에 없다. 용적률 하락에 따른 수익성 악화와 조합원 부담금 증가 등을 둘러싼 조합과 시공사간 마찰이 잇따를 것으로 전망된다.
일부 재건축 사업 불투명
'도시 및 주거환경 정비법(도정법)' 시행 전 시공사를 선정했던 단지들은 재건축 건축연한을 강화한 서울시 조례 개정의 직격탄으로 사업추진이 불투명하다.
특히 지난 한 달 동안에만 서울을 포함한 수도권 재건축 단지 30여 곳이 시공사를 선정했으나 이들 단지 대부분은 1980년대 중반을 전후로 준공된 데다 예비안전진단을 통과하지 못해 재건축 사업이 불투명하다. 재건축을 하려면 앞으로 10년 가량을 기다려야 할 뿐 아니라 안전진단 기준도 크게 강화되기 때문이다. 실제 지난달 14일 현대산업개발을 시공사로 선정한 송파구 풍납동 우성아파트와 대림산업이 시공권을 따낸 강남구 도곡동 개포한신아파트는 지난 85년 준공돼 2017년 이후에나 재건축이 가능한 상태다. 최근 안전진단을 통과한 개포지구 저층 단지 아파트보다 14년이 늦어지는 셈이다.
인천시와 과천시도 서울시 조례를 따르기로 함에 따라 지난달 말 시공사를 선정한 과천주공6단지도 2011년 이후로 사업이 미뤄지게 됐다.
재건축 투자 옥석 가려야
이번 서울시 조례 제정으로 재건축 사업지연이 불가피한 단지는 가격이 크게 떨어질 것으로 전망된다. 이에 비해 안전진단을 통과하고 조합설립인가까지 마친 단지는 상대적으로 가격이 상승하는 등 재건축 투자에도 명암이 분명히 가려지게 됐다. 따라서 주변 소문만을 믿고 투자했다가는 오랫동안 유동성이 묶일 우려가 있다.
7월부터 시행된 도정법에 따라 강화된 안전진단 평가항목과 절차를 거치면서 옥석이 가려질 가능성이 크기 때문에 섣부른 투자는 위험하다는 지적이다. 김희선 부동산114 전무는 "재건축이 정상 추진되는 단지와 지연되는 단지간 가격 차별화가 앞으로 심화할 것"이라고 말했다.
/김혁기자 hyukk@hk.co.kr
전태훤기자 besame@hk.co.kr
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