새로운 재테크 수단으로 각광 받고 있는 상가 분양이 주택이나 주상복합과 달리 아무런 시장 감독장치가 없어 분양사기 등 심각한 부작용을 낳고 있다. 최근 검찰 수사로 물의를 빚고 있는 '굿모닝시티' 의 경우 건축부지도 다 확보하지 않은 상태에서 분양을 실시, 장기간 사업지연에 따른 분양계약자들의 피해가 눈덩이처럼 불어나고 있다. ★관련기사 B7면이에 따라 상가분양에도 토지매입 규정과 허가절차 등을 감독·규제하는 장치가 필요하다는 지적이 강하게 제기되고 있다.
상가분양 실태
시행사들의 상당수는 상가분양시 토지매입에 대한 규정이 없는 점을 이용, 토지매입도 하지 않은 채 선분양에 들어가 분양대금을 받은 뒤 땅을 매입하는 '땅 짚고 헤엄치기식' 사업을 하고 있다. 이 과정에서 분양대금이 횡령 혹은 전용되는 사고가 빈발한다.
실제 굿모닝시티의 경우 땅 주인들로부터 전체 부지에 대한 토지사용 승낙을 받은 뒤 구청 건축심의만 받고 교통영향평가나 건축허가 없이 곧바로 선분양에 들어갔다. 또 4,000여 명의 투자자들이 납입한 계약금과 중도금 등 5,000억원은 정치권 로비자금과 중견 건설사 인수자금 등 타용도에 멋대로 사용됐다. 이에 따라 당초 지난해 공사에 들어가 2004년 9월에 완공할 예정인 공사가 아직까지 부지조차 다 확보하지 못한 상태다.
지난해 분양한 동대문의 R테마상가도 토지매입도 안된 상태에서 등기분양을 해 투자자들이 계약을 해지하는 등 물의를 일으킨 바 있다.
상가분양 관계자는 "2001년부터 수도권 일대에서 분양된 60여개 대형 테마상가의 절반 이상이 토지매입도 끝나기 전에 편법분양을 했다"고 털어놨다.
구멍난 감독 규제장치
문제는 이런 편법분양이 성행하는데도 이를 막을 제도적 장치가 없다는 사실이다. 서울시는 지난해 말부터 건축허가 전 사전분양에 들어가는 상가를 공정거래위원회에 통보하고 있으나, 공정위가 내리는 조치는 표시광고법 위반에 따른 시정명령 정도가 고작이다. 권고 수단일 뿐 강제할 수 있는 장치는 아니다.
서울 중구청 건축과 관계자는 "분양승인을 받는 아파트와는 달리 상가의 경우에는 건축허가전 선분양 등에 대해 아무런 법적 규제가 없어 관할 구청이 편법분양을 막을 방법이 없다"고 말했다.
이에 따라 전문가들은 우선 "절차상 빈틈을 이용한 분양사기나 횡령 등을 막기 위해 건축허가를 받은 뒤에야 분양이 가능하도록 의무화해야 한다"고 지적했다. 실제 수도권에 분양중인 테마상가 중 건축심의만 받고 분양을 한 다음 건축허가를 받은 경우가 대부분이다.
준공관련 제도도 보완돼야 한다. 아파트는 시행사가 부도가 나더라도 대한주택보증에서 시공 보증을 해주고 있으나 상가는 분양보증이 안돼 시행사가 부도가 날 경우 준공이 불투명해질 수 있기 때문이다.
일부 상가의 경우 대안으로 시공사와 책임준공 계약을 맺어 계약자들에게 책임준공서약을 해주고 있으나 상가 준공을 보장할 수 있는 제도적 장치는 아직 마련되지 않았다.
투자 유의점
상가 투자자의 경우 분양방식이 등기분양인지, 임대분양인지를 살펴봐야 한다. 등기분양은 계약과 함께 토지·건물에 대한 소유권이 계약자에게 이전되는 분양 방식이다. 임대분양은 임대차 계약이 이루어진 계약기간에 한해 임대권리가 있는 것이다. 상가 부지 매입이 완료됐는지도 반드시 확인해야 한다. 이밖에 주변 상권이나 유동인구, 점포성격과 지역특성, 분양가 적정성, 상가임대차보호법 적용이 가능한 지 여부 등도 계약전에 꼼꼼히 따져봐야 한다.
/전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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