청계천 복원에 따른 주변지역 개발에 관심이 모아지고 있는 가운데 서울시가 도심 일반상업지역의 용적률을 상향조정키로 해 '도심고층고밀개발' 논란이 일고 있다.시는 "도심 공동화 문제를 해결하고 도심 재개발을 활성화하기 위해 용적률을 높여야 한다"는 입장이지만 시민단체는 "초고층 주상복합건물의 건축으로 도심 미관이 훼손되고 청계천 복원의 효과가 퇴색할 것"이라며 반대하고 있다.
도심 용적률 상향 추진
최근 일고 있는 고층고밀개발 논란의 발단은 지난달초 시가 시의회에 제출한 도시계획조례 개정안. 조례는 2000년 제정 당시 도심 기준 용적률을 600% 이하로 정하고 도심재개발구역내 일반상업지역에 한해 올해 6월30일까지 용적률 800% 이하를 예외적으로 적용토록 했다. 그러나 이번 개정안은 예외기간을 2006년 6월30일까지로 3년 연장했다. 개정안은 또 4대문안 도심 재개발구역중 주거기능 입지가 필요하다고 인정된 곳은 주거복합건물의 주거용 비율을 90%까지 인정하고 주택연면적 비율에 따른 용적률(4대문안 최고 600% 이하)도 적용하지 않기로 했다.
시는 이에 대해 "도심 기준 용적률 자체를 완화하는 것은 아니며 예외 적용 대상도 한정돼 있기 때문에 과밀개발을 우려할 이유는 없다"고 설명한다.
"지주들의 압력에 굴복한 것"
그러나 경실련, 환경운동연합 등은 "도심 재래시장 대부분이 예외 대상에 포함돼 주상복합건물 중심의 고층고밀 개발이 도심에서 이뤄질 것"이라고 반박하고 있다.
경실련 권용우 도시개혁센터 소장(성신여대 교수)은 "지주와 정치인, 부동산 업자의 압력에 굴복했다"며 서울시를 비난했다. 그는 "여의도 63빌딩의 용적률이 718% 밖에 되지 않는데 일반상업지역 용적률을 800%까지 허용하는 것은 상식적으로 납득이 되지 않는다"며 "도심을 고층고밀화하지 않겠다던 약속을 시가 스스로 어긴 것으로 마땅히 철회해야 한다"고 주장했다. 권 소장은 특히 "2년 전 서울시가 재래시장 활성화를 명분으로 용적률을 완화했지만 시장의 영세상인은 건물에 입주하지 못하고 쫓겨난 반면 지주와 부동산업자는 큰 돈을 벌었다"며 "청계천 주변 상가의 용적률 상향도 같은 전철을 밟을 것이 뻔하다"고 우려했다.
유상오 동대문포럼 집행위원장은 "주상복합건물이 들어서면 성남 분당 백궁지구, 서울 도곡동 타워팰리스에서 나타나는 교육 환경 교통 생활의 문제가 도심에서 재현될 것"이라며 "서울시정개발연구원 조사 결과 청계천 복원으로 3만5,000명의 정주인구와 50만명의 유동인구가 늘어나는 것으로 나타난 만큼 공동화 해소에 집착한 과도한 도심 개발을 경계해야 한다"고 주장했다.
도심개발 규제 완화에 우호적인 입장을 지닌 최막중 서울대 환경대학원 교수도 "용적률을 상향조정한 것은 다분히 전략적 의도"라며 "기준 용적률을 적용하되 지구단위계획이나 인센티브제 등을 통해 사안별 계획에 맞게 용적률을 탄력적으로 적용해야 한다"고 말했다.
청계천 복원 효율성 떨어뜨려
일반상업지역의 용적률 상향이, 복원 이후 청계천의 미관과 효용성을 크게 떨어뜨릴 것이라는 점도 문제다. 용적률을 높이면 청계천 주변 스카이라인은 20층(90m)에서 30층(120m) 높이로 바뀐다. 건물에 가려 북악산(342m) 인왕산(338m) 남산(262m) 낙산(110m) 등 내사산(內四山)에서 청계천을 조망할 수도, 청계천에서 내사산을 조망할 수도 없다.
유 위원장은 "복원되는 청계천 5.8㎞ 중 대부분 구간은 폭이 40∼70m 정도"라며 "하천 주변 상가에 30여층 높이의 고층건물이 들어서면 겨울철 일사량 부족으로 청계천과 주변 도로가 빙판으로 변할 것"이라고 걱정했다.
그는 "4대문안 도심을 역사 문화 환경이 조화된 드림벨트로 발전시키려면, 가능한 한 용적률을 낮춰야 한다"며 "제대로 된 청계천 복원을 위해서라도 하천변은 용적률 300% 건물높이 10층, 주변상가는 용적률 600% 건물높이 20층 이하를 적용해야 한다"고 주문했다.
한편 시의회 도시관리위원회는 용적률을 둘러싼 논란이 일자 개정조례안에 대한 심의를 보류하고 10일 공청회를 여는 등 서울시민 의견 수렴 절차에 들어갔다.
/김동국기자 dkkim@hk.co.kr
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