정부가 23일 발표한 주택가격 안정대책은 투기과열지구 확대 부동산 보유세 강화 재건축 아파트 후분양제 시행 주상복합·조합아파트 분양권 전매제한 세무조사 강화 등 동원 가능한 투기대책을 망라했다. 정부 관계자는 "국세행정력을 총동원해 투기심리를 잠재우고 분양시장의 가수요를 차단하는데 초점을 맞췄다"고 설명했다.특히 국세청이 전체 조사요원의 절반 가량인 3,000명을 투입해 서울과 수도권, 충청지역 중개업소 600곳에 대해 사상 처음 시행하는 입회조사는 직접 상주하며 분양권 미등기 전매사례와 수입금액 등을 파악하기 때문에 투기열풍 차단에 상당한 효과가 기대된다. 그동안 입회조사는 룸살롱 등 유흥주점과 대형음식점 등 일부 업종에만 실시됐다.
실수요자보다는 투기꾼들의 주목을 받아온 주상복합·조합아파트에 대해 분양권 전매를 제한하고 재건축 아파트 후분양제를 도입한 것도 투기수요를 줄이는데 어느 정도 도움이 될 것으로 보인다. 하지만 근본적인 '수요관리' 보다는 '단속과 가수요 억제'라는 단기 처방에 치중해 집값 상승추세를 되돌리기에는 역부족이라는 분석도 나오고 있다.
재건축에 대해 후분양을 실시하면 결국 크게 늘어난 조합원 분담금이 일반 분양가에 전가돼 분양가 폭등을 초래할 수 있고, 안전진단 강화 역시 재건축이 확실할 것으로 전망되는 지역의 투기를 부추길 우려가 크다. 따라서 재건축 연한을 지자체 조례가 아닌 법으로 정하고 공급물량이 절대적으로 부족한 강남권 대체지를 시급히 개발해야 한다는 지적이다.
주상복합 아파트 분양권 전매제한도 300가구 미만은 적용되지 않아 효과가 의문시된다. 실제로 올해 분양된 주상복합 아파트 가운데 300가구 이상 대단지는 손에 꼽을 정도다. 주상복합을 지을 수 있는 곳이 대부분 상업지역 내 자투리 땅이어서 300가구 이상 지을 수 있는 곳이 거의 없기 때문이다. 사업지가 클 경우에도 오피스텔 비율을 늘리거나 필지를 분할해 1, 2차로 건축허가를 받으면 얼마든지 규제를 피해갈 수 있다.
더욱이 저금리 기조와 증시 침체가 지속되는 한 380조원의 부동자금이 투기과열지구를 피해 지방 아파트와 토지 등 전국을 이동하며 국지적인 투기열풍을 반복할 가능성이 크다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "단기적으론 집값 상승세가 주춤하겠지만, 재건축 아파트 일반 분양분이 사라지면서 건설사와 조합원에게 가중되는 부담이 결국 일반분양 물량에 반영돼 다시 과열양상이 빚어질 수 있다"고 경고했다.
/고재학기자 goindol@hk.co.kr
김태훈기자 oneway@hk.co.kr
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